目录
- 吉布提房地产法律框架概述
- 主要政府机构及其职能
- 土地所有权：规则、限制和权利
- 最新立法更新（2024–2025）
- 外国投资：进入要求和合规性
- 税收与房地产交易
- 许可证、许可和区域规划法规
- 常见争议及法律救济
- 关键统计数据与市场趋势（2025–2028）
- 未来展望：预期改革和战略机遇
- 来源与参考
吉布提房地产法律框架概述
吉布提的房地产法律框架由法国民法传统与当地法规相结合而成，正在进行重要改革，以适应该国作为非洲之角商业和物流中心日益增长的角色。房地产法的主要来源是民法典和土地法典，后者规定了财产所有权、土地登记、租赁和房地产权利的转让。住房、城市规划与环境部负责土地管理和城市发展，而司法与监狱事务部则确保房地产交易和争议解决中的法律标准得到遵守。
在吉布提，土地所有权主要由国家所有模型监管。根据土地法典，所有土地归国家所有，个人可以通过长期租赁方式获取土地，通常租期最长可达99年，而不是直接购买。而外国投资者在与本国公民相同的条件下，有资格获得土地租赁权，这反映了吉布提对国际投资的开放态度。财产权利的登记是强制性的，由公共服务部门管理，该部门维护国家土地注册和相关公共记录。
近几年，政府已开始推动数字化和透明化改革，以简化土地注册和缩短处理时间，包括电子文档和分散服务交付的试点项目。截至2025年，反洗钱（AML）和受益所有权披露要求的合规性正在加强，符合国际机构的建议和吉布提在全球反洗钱工作组（FATF）框架下的承诺（公共服务）。
- 所有土地租赁协议和转让必须在国家注册处登记才能具有法律效力。
- 房地产交易可能需要获得住房、城市规划与环境部的批准，以符合区域规划和开发法规。
- 外国租赁权人必须遵循与国内当事人相同的程序要求，以确保公平竞争环境。
根据住房、城市规划与环境部的数据，注册的租赁交易数量稳步增长，主要得益于基础设施项目和外国直接投资于物流和港口设施。虽然在减少非正式土地占用和解决遗留争议方面仍面临挑战，但持续的改革预计将提高法律的确定性和效率。2025年及以后，法律框架的进一步现代化、增强财产权保护以及更大程度地符合国际最佳实践的前景，支持吉布提作为区域贸易和投资门户的愿景。
主要政府机构及其职能
吉布提房地产法律的监管框架由多个关键政府机构共同构成，各机构在土地管理、财产登记、城市规划和法律合规方面具有各自的职能。他们的协调活动对房地产部门的发展和透明性至关重要，特别是在吉布提继续吸引外国投资并实施现代化举措的背景下，持续到2025年及以后。
- 住房、城市规划与环境部： 确保国家政策和土地利用、城市发展、建筑许可证和区域规划的相关法规。该部负责实施国家城市发展计划，指导城市地区的扩展，并确保符合环境标准。该部还签发建筑许可证并监督土地利用法规的遵守，这是房地产开发商和投资者的关键。 (住房、城市规划与环境部)
- 经济与财政部： 该部在财产税收、财产交易登记和财产权利执法方面发挥着重要作用。通过税务和土地总局管理土地登记（地籍），监督财产转让，并维护财产所有权的最新记录，相关流程正在进行数字化以提高效率并减少欺诈。 (经济与财政部)
- 吉布提公证处： 官方公证被法律授权监督和验证所有房地产交易，包括物业销售、租赁和抵押。其作用是确保交易的合法性、验证文件和防止争议。公证人还与司法部和经济与财政部密切合作，以确保遵守国家法规。 (司法、监狱事务部)
- 吉布提法院： 司法机构，特别是初审法院，负责审理与土地、财产权利和合同执行相关的争议。与房地产相关的法律程序受《民法典》和相关特别法规的约束。司法机关在解释新立法和判例法方面也发挥着关键作用，因为房地产市场在不断发展。 (司法、监狱事务部)
展望未来，持续现代化土地登记和简化财产转让流程的项目是主要优先事项。预计这些改革将在2025年及以后进一步提升透明度、缩短交易时间，并增强投资者对吉布提房地产部门的信心。
土地所有权：规则、限制和权利
吉布提的土地所有权受法律框架的监管，该框架反映了该国的民法遗产及其战略经济抱负。规范房地产的主要立法是土地法典（Code Foncier），它概述了获取、登记和转让土地权利的程序。近年来，吉布提政府积极推动土地交易的清晰和透明，以吸引外国投资并支持国家发展目标。
吉布提土地法的一个显著特点是私人财产所有权与国家所有权之间的区别。国家保留对大部分土地的所有权，给予长期租赁权（法文：bail emphytéotique），而不是直接的永久产权，尤其以外资实体或个人为主。这些租期通常长达99年，并可续期，提供类似于所有权的安全性和可转让性，同时保留最终的国家控制权。私人所有权主要保留给吉布提国民，外国人直接获取土地则需经过严格的审批程序，且通常限于特定经济区或开发项目。
近期的改革强调了土地记录的数字化和资产登记程序的简化。住房、城市规划与环境部已实施措施以缩短登记时间并提高土地权属的准确性，旨在减轻长期存在的重叠索赔和非正式定居问题。根据政府数据，截至2024年底，完成财产登记的平均时间已减少到约30天，而五年前为90天。
外国投资者需要遵守额外的监管审查。涉及非吉布提方的重大土地交易必须获得投资促进局（Agence Nationale pour la Promotion des Investissements）的批准。吉布提自由贸易区等投资友好型区域有其专门的法规，允许更灵活的土地用途规定和更长的租赁期，以激励国际商业活动。
合规性依旧是一个核心问题。所有交易必须经过正式公证并在司法与监狱事务部登记，才能在法律上生效。未能遵守登记或区域规划要求可能导致合同无效或行政处罚。政府继续加大对非授权土地使用的打击力度，特别是在需求最高的城市地区。
展望2025年及以后，持续的法律现代化和基础设施项目预计将进一步提升土地所有权的透明度和安全性。政府的目标是将土地法与国际最佳实践相协调，平衡经济开放与国家主权和社会稳定。这些改革可能会持续吸引投资者的兴趣，同时逐步扩大特定行业中的私人土地权利。
最新立法更新（2024–2025）
近年来，吉布提在现代化房地产法律框架方面采取了重大步骤，旨在吸引外国投资并改善营商环境。从2024年到2025年，该国经历了数项重要的立法更新和监管举措，影响财产交易、土地使用权和合规要求。
最近改革的一个核心内容是持续实施土地和国家财产法典（Code Foncier et Domanial），该法典定期更新以反映不断变化的经济优先事项。在2024年初，政府开始对该法典进行修改，以明确土地获取程序、加强产权保护并简化财产登记流程。这些变更旨在解决土地权属登记的历史性缺口，并减少非正式土地交易的普遍性，这一直是吉布提城市和近郊地区面临的挑战（吉布提总统府）。
2024年另一个重要的立法更新是对外国所有权规定的修订。政府重申其政策，允许外国实体在特定条件下获取房地产，尤其是在特定的投资区内，如吉布提自由区和达梅尔霍工业园区。然而，更新后的法律对外国买家的尽职调查和报告义务提出了更严格的要求，以提升透明度并防止洗钱，符合吉布提中央银行和区域反洗钱框架的建议。
合规要求也发生了变化。值得注意的是，2024年一站式服务（Guichet Unique）房地产登记系统进一步实现数字化，将平均登记时间从多个星期缩短到几天。这是吉布提更广泛电子政务战略的一部分，预计将增加正式登记土地交易的比例，从2023年的约40%提高到政府目标的70%（吉布提国家投资促进局）。
展望未来，2025年的立法优先事项包括预计将推出统一的房地产税制和加强的争议解决机制。预计这些改革将进一步使吉布提的房地产部门与国际标准相一致，增强投资者信心，并支持该国作为区域商业和物流中心的雄心。
外国投资：进入要求和合规性
吉布提的房地产部门继续吸引外国投资，得益于其地处非洲和中东十字路口的战略位置。截至2025年，吉布提房地产市场中针对外国投资者的进入要求和合规义务主要由土地与国家财产法典及政府颁布的若干法令进行规定，以确保一个有序的投资环境。
外国个人和实体可以在吉布提购置和租赁房地产，但有些限制适用。土地所有权仍由国家所有，财产通常只能通过长期租赁（一般最长为99年）获取，而非直接永久产权。所有涉及外国国民的房地产交易必须事先获得住房、城市规划与环境部的授权，对于被认为具有战略重要性的物业或靠近边界或军事设施的物业需进一步审查（吉布提共和国总统府）。
- 尽职调查和许可： 外国投资者必须通过吉布提投资手续中心（Centre de Formalités des Investissements de Djibouti，CFID）进行尽职调查，这是投资登记的一站式服务。投资者需获得投资证书，并遵守行业特定的许可要求，包括建筑和开发的环境合规性。
- 税收和费用： 财产交易需缴纳登记费，租赁协议通常会产生年度土地税。近期改革已简化此流程，但合规性在税务总局（Direction Générale des Impôts，DGI）的严格监督下执行，以提高财务透明度。
- 反洗钱： 遵守反洗钱（AML）法规是强制性的，由吉布提中央银行监督。超过某个阈值的房地产交易必须进行报告，买卖双方均需遵守身份验证流程。
据统计，自2022年以来，吉布提房地产部门的外国投资呈适度增长，政府报告称自2022年以来批准的物业交易稳步增加，特别是在商业和物流相关开发项目中（国家投资促进局）。
展望未来几年，预计吉布提政府将继续以谨慎但欢迎的态度对待房地产领域的外国投资。持续的监管改革旨在提高透明度和投资者保护，同时确保国家在战略位置的利益得到保障。外国投资者必须对不断变化的法规，尤其是在反洗钱（AML）和环境方面保持合规，以便顺利进入吉布提房地产市场。
税收与房地产交易
吉布提的房地产部门受到一系列法律法规的监管，旨在促进财产交易、确保合规并通过税收产生公共收入。截至2025年，规范财产所有权、转让及相关财政义务的主要立法是土地法典（Code Foncier），同时还有各类税法和由经济与财政部颁布的法令。
外国国民和公司可以在吉布提购置和转让不动产，尽管某些战略或沿海地区需要额外的政府审查和限制。所有土地都由国家正式拥有；长期租赁（长期租赁，最多99年）是主要的私人和商业房地产权益获取方式。租赁权完全可转让，但须符合登记和支付适用税费。
吉布提的房地产交易需缴纳若干税费。主要交易税是登记税（droit d’enregistrement），通常在财产申报价值的5%至10%之间，具体取决于财产的性质和位置。转让必须由公证人公证并在经济与财政部登记。未能登记房产转让可能导致交易无效，并使当事人面临处罚。
对于企业投资者，来自吉布提房地产的租金收入需缴纳企业所得税，目前税率为25%。个人出租收入则按累进税率征收。此外，新建商业物业的销售或与房地产开发相关的某些服务也可能适用10%的增值税（VAT）。
在房地产交易中，反洗钱（AML）要求的合规性日益受到重视。公证人和金融机构须对交易方进行尽职调查，并向吉布提中央银行报告可疑交易，依据《第196号法/AN/17/7ème L》关于反洗钱和打击恐怖融资的规定。
来自经济与财政部的关键统计数据显示，自2022年以来房地产交易量稳步上升，这与城市化和基础设施项目的发展相关。政府已表示将继续进行改革，以简化登记并改善土地管理的透明度，旨在增强到2025年及以后的投资气候。预计土地记录和税收支付系统的进一步数字化将减少合规负担和投资者的交易风险。
许可证、许可和区域规划法规
吉布提的房地产法律受到许可证、许可和区域规划法规框架的影响，这些法规对房地产开发、获取和使用至关重要。到2025年，这些法规主要依照国家法令和市政条例进行监管，并由预算部和吉布提共和国总统府进行监督，特别是在土地法典（Code Foncier）和城市规划法典（Code de l’Urbanisme）下。
所有物业开发和建筑活动均需事先获得授权。土地使用和建筑许可证（当地称为“建筑许可证”）由市政当局根据规定的区域规划发放，明确规定了指定区域内允许进行的活动（住宅、商业、工业或混合用途）。申请流程通常包括提交建筑图纸、土地所有权证明、环境清理和支付所需费用。对于更大规模或外国资金项目，以内特殊经济或自由贸易区的项目，可能还需获得吉布提港务与自由区管理局的批准。
房地产专业人员、开发商和中介需要满足许可要求。参与房地产交易的实体，特别是经纪或物业管理，必须由司法部登记并获得许可。合规性将定期进行监控，违反规定可能导致许可证的暂停或撤销。2023-2024年期间，政府在此期间启动了数字化许可证申请的提案，旨在减少处理时间并促进透明度，这是由吉布提投资促进局（ANPI Djibouti）所概述的。
区域规划法规周期性更新以适应城市增长，特别是在吉布提市及关键物流走廊。政府2035愿景计划强调继续对区域法律进行审查，以鼓励混合用途开发和基础设施投资，这与预期的人口增长和日益扩大的物流行业相一致。根据ANPI Djibouti的说法，严格遵守区域规划法规旨在防止未经授权的土地使用，这项措施近年来有效减少了争议和非法建筑。
展望未来，2025年及以后的前景包括进一步简化许可系统及加强城市规划中地理信息系统（GIS）映射的整合。预计当局将根据国际最佳实践推出更清晰的环境和社会影响评估指南。鉴于吉布提的战略位置和持续的基础设施项目，房地产法律预计将对来自外国投资和城市化压力的日益增长做出响应，使合规性在许可证、许可和区域规划法规等方面对各利益相关者更为至关重要。
常见争议及法律救济
吉布提的房地产法律面临独特挑战，常见争议集中在土地所有权、租赁协议、继承、边界划定以及外国投资带来的问题上。随着吉布提推进雄心勃勃的基础设施和港口相关项目，房地产部门的交易活动和法律争议，特别是在城市和沿海主要地区，出现了上升趋势。
主要争议往往涉及：
- 土地所有权和产权登记：由于土地登记系统的历史缺口，土地权属和重叠索赔的模糊性普遍存在。司法与监狱事务部负责解决此类争议，通常需要当事方提供文件证据和历史记录。
- 租赁和租约冲突：房东与租户之间的争议，特别是关于不付款、驱逐和合同解释的问题，常由吉布提民法典进行裁决，该法典规定了双方的义务和保护。
- 继承与传承：房地产继承案件常因习俗、宗教和法定法规的相互作用而产生，导致继承人之间发生争议。法院在调解这类案件时，受吉布提民法典和家庭法法规的指导。
- 外国投资与征用：随着吉布提吸引更多外国投资，关于土地使用、公共目的的征用和补偿的争议越来越多。吉布提投资促进局（ANPI）为投资者提供合理获取土地和解决争议的指导。
吉布提的法律救济通常包括法院判令返还、损害赔偿，以及在适当情况下的具体履行或合同终止。法院系统是解决房地产争议的主要场所，尽管当事方也可寻求调解或仲裁，尤其是在涉及外国投资者或高价值资产的案件中。吉布提最高法院作为重大财产案件的最终上诉机构。
展望2025年及以后，政府正在进行的改革旨在现代化房地产法律，包括土地记录的数字化和争议解决机制的简化。这些努力旨在增强法律确定性，吸引投资，并减少持久争议的发生。预计对司法和行政机构的能力建设将进一步改善合规性和法律救济的可执行性。
关键统计数据与市场趋势（2025–2028）
吉布提的房地产部门正在经历显著转型，主要受到法律改革、基础设施投资和区域地缘政治的推动。根据吉布提总统府的数据，政府主导的基础设施项目，如多功能的多拉雷港和吉布提国际自由贸易区，持续影响商业和住宅物业的需求。吉布提商会报告称，截至2025年初，城市房地产交易同比增长约12%，反映出投资者信心和外国直接投资的增加，尤其来自中东和中国。
吉布提的房地产法律框架以土地法典（Code Foncier）为基础，该法典经历了逐步的更新，以明确土地登记、所有权和转让程序。经济与财政部指出，土地登记的数字化工作正在进行中，旨在简化合规流程，降低有关财产边界和产权真实性的争议。这一数字化转型预计将把交易延误从之前的平均60-90天缩短至2026年的30天，依据城市规划、环境和住房部的预测。
合规要求对国内和外国投资者而言仍然严格。所有房地产交易必须经过公证并在司法部登记，外国所有权继续受到特定投资法的限制。近年来，反洗钱（AML）法规的实施更为严格，房地产代理和公证人现必须将可疑交易报告给吉布提中央银行。这种监管收紧使吉布提的实践与国际标准保持一致，并有望促进该部门的透明度。
- 自2023年以来，城市住宅物业价格年均增长约8%，而吉布提市的优质商业租金同期增长10-15%（吉布提商会）。
- 大部分房地产投资（65%以上）集中在吉布提市和港口走廊（吉布提总统府）。
- 预计到2026年底，将推出有关公寓所有权和分层产权的新立法，将创造更多多样化的投资机会（城市规划、环境和住房部）。
展望2028年，专家预计房地产法将进一步与区域框架协调，推动流程的数字化，并创造更好的合规环境。这些变化预计将支持可持续增长，提高投资者保护，并改善吉布提的财产拥有权的获得方式。
未来展望：预期改革和战略机遇
展望2025年及以后，吉布提房地产法律环境即将迎来显著转型，政府寻求在外国投资、城市发展和监管现代化之间找到平衡。该国位于主要航运通道的交汇处，且作为物流和贸易中心的角色，促使国际投资者对其产生了日益浓厚的兴趣，给现有房地产法律的演变带来了压力。
近期预期的主要改革包括简化财产登记和强化土地使用权安全。吉布提政府公开承认需要减少官僚主义瓶颈，增强对国内外投资者的法律保护。这一目标体现在吉布提共和国总统府和经济与财政部主导的持续磋商和政策审查中。计划中的举措旨在数字化土地记录、澄清产权程序，并确保物业交易的更大透明度。
推动改革的一个重要因素是国家希望在物流和港口部门之外吸引更广泛的外国直接投资。根据吉布提港务与自由区管理局的数据显示，自由区内的房地产需求稳步上升，促使对支持可持续商业和住宅开发的更清晰法律框架的呼声日益高涨。在2023年，政府报告发布了超过2000个新的产权证书，预计每年将增长10-15%，直到2026年改革生效。
合规性仍是一个核心关注点，特别是在反洗钱（AML）和反恐融资标准方面。吉布提当局正与吉布提中央银行合作以加强房地产交易监测，并加强对土地转让所需尽职调查的要求。这些措施旨在将国家做法与不断发展的区域和国际规范对齐，降低外国投资者的法律和声誉风险。
展望未来，吉布提房地产法律的前景持谨慎乐观态度。立法现代化、行政效率提升和合规框架的增强有望为商业、工业和住宅房地产开辟新的战略机遇。然而，在这一司法管辖区内运营的利益相关者应密切关注监管动态，并与相关主管机关建立联系，以确保持续合规，并在未来几年的改革实施中抓住新的市场机遇。
来源与参考
