乌克兰2025年商业房地产繁荣：投资者在下一波来临前必须知道的事

执行摘要：乌克兰的商业房地产处于十字路口
关键市场统计和增长指标（2025年）
主要参与者和投资热点
法律框架和合规（官方来源：minjust.gov.ua，rada.gov.ua）
针对商业房地产投资者的税收和财务激励（官方来源：tax.gov.ua）
工业、零售和办公室领域：趋势与预测
地缘政治和经济因素的影响（官方来源：bank.gov.ua）
可持续性、ESG和绿色建筑倡议（官方来源：minregion.gov.ua）
2025-2030年的风险、挑战及减缓策略
未来展望：2025-2030年的情景及专家建议
来源及参考文献

执行摘要：乌克兰的商业房地产处于十字路口

乌克兰的商业房地产（CRE）行业在2025年面临关键的十字路口，深受俄罗斯全面入侵的长期影响，以及正在进行的改革和重建努力。这个行业面临着前所未有的挑战，包括广泛的物理损害、需求波动和法律环境的变化。根据乌克兰经济部的估计，商业和工业物业基础设施的直接损失达到数百亿美元，截至2024年初，超过3000处非住宅物业已遭损坏或 destroyed.

尽管冲突持续，乌克兰政府已优先推动监管改革，以鼓励投资并简化物业交易。根据乌克兰司法部的说法，更新后的《乌克兰不动产产权国家登记法》和最近的数字化举措增强了透明度，简化了尽职调查，并支持远程交易。此外，《城市规划活动法》现在纳入了重建和合规的新标准，对乌克兰复苏至关重要的物业提供快速通道许可。

合规性仍然是重点，尤其是在反洗钱（AML）和受益所有权披露方面，乌克兰的立法正在与欧盟指令保持一致，为入欧谈判做准备（乌克兰国家证券和股市委员会）。这些措施旨在增强国际投资者信心，并促进重建融资。

关键统计数据突显市场的变化：根据乌克兰国家统计局的数据，2023年总的CRE交易量不到战前水平的30%，基辅的写字楼和零售空置率超过40%。然而，由于供应链调整和人道主义需求，物流和仓储展现出韧性。

展望未来，乌克兰商业房地产行业的前景谨慎乐观。国际援助承诺、公共和私人合作伙伴关系的建立，以及预期的战后恢复计划都为强劲增长和现代化带来了潜力。持续的法律协调、基础设施投资以及逐渐恢复的流离失所企业预计将支撑CRE发展的新阶段，但这一切都依赖于安全环境的改善和宏观经济的稳定。

关键市场统计和增长指标（2025年）

在2025年，乌克兰的商业房地产行业正在经历重大的变革，国家在面对持续的重建需求、不断演变的监管框架和投资者情绪变化的情况下进行调整。在过去几年冲击之后，市场活动愈加受到由政府主导的复苏倡议和针对国内外投资者的激励措施的影响。

投资量和市场规模：截至2025年初，乌克兰国家财产基金报告称，商业物业的私有化和透明的租赁拍卖明显增加，2024年提供了超过5000个商业资产的租赁或销售，反映出相较于以往几年的显著上升。这些交易的总价值已超过100亿乌克兰格里夫纳，表明投资者信心谨慎但显著复苏（乌克兰国家财产基金）。
办公室和工业领域：基辅和主要地区城市的办公室房地产领域开始出现需求恢复的早期迹象，2025年第一季度空置率降至约18%，低于冲突相关干扰高峰时的25%以上。工业和物流物业持续表现出色，受益于对支持人道援助和出口物流的仓储和配送中心的坚韧需求（乌克兰社区、地区和基础设施发展部）。
法律和合规框架：乌克兰政府已将反腐败和透明措施作为物业交易的优先事项。到2025年，数字土地登记册和国家及地方政府物业的在线拍卖平台已全面投入运营，降低了官僚障碍。乌克兰《不动产权利及其负担国家登记法》仍然是管理物业权利和合规义务的主要立法。
外资和风险缓解：为了吸引国际资本，乌克兰已引入增强的投资保险机制和对物业所有者的法律保障。经济部负责监督这些激励措施，强调保护外国投资者的权利并简化争端解决程序（乌克兰经济部）。
展望：展望2025年及以后，商业房地产的增长预计将与重建资金、基础设施现代化和乌克兰的欧盟候选国地位紧密相连。尽管地缘政治风险和保险成本依然高企，但该行业的韧性和监管改革使其在未来几年内实现逐步复苏和可持续增长。

主要参与者和投资热点

乌克兰的商业房地产格局在最近几年发生了重大变化，受不断变化的地缘政治动态、监管改革和投资模式的影响。截至2025年，乌克兰商业物业行业的主要参与者包括国内的巨头和显著的国际投资者，活动集中在零售、物流、办公室和工业领域。旨在推动基辅及部分地区中心的开发和重建的主要乌克兰开发商如龙资本和Arricano Real Estate Plc继续发挥重要作用。

国际参与者，包括机构基金和私募股权公司，表现出谨慎的兴趣，投资流受到战争风险和持续对物业保险和安全保障的需求的强烈影响。乌克兰国家银行在2024-2025年报告称房地产贷款出现适度稳定，显示出银行机构的谨慎乐观，尽管仍需进行严格的尽职调查和合规检查。

基辅仍然是主要的投资热点，占新办公室和零售开发的显著份额。这座城市的商业库存正在逐渐恢复，空置率从入侵后的高峰回落，优质资产吸引国内外资本。
利沃夫和敖德萨已成为次要中心，因其较强的地方经济和战略物流走廊而获得支持。这些城市对仓储和轻工业设施的需求增加，尤其是受到电子商务和制造业的推动。

管理商业房地产的法律和合规框架仍在适应战时和战后现实。乌克兰司法部已经简化了物业登记和公证流程，同时临时战争规定允许在租赁重新谈判和资产管理方面灵活处理。此外，乌克兰内阁正在积极实施重建和外国直接投资的激励措施，包括优先项目的部分担保和税收减免。

最近来自乌克兰国家统计局的统计数据表明，尽管面临持续挑战，商业房地产投资在2024年底略有反弹，物流和仓储领域表现出最强的增长。展望2025年及以后，前景谨慎乐观：持续的安全改善、与欧盟标准的协调以及持续的重建需求预计将支撑市场的逐步恢复，尽管投资者情绪仍对地缘政治发展和监管透明度敏感。

法律框架和合规（官方来源：minjust.gov.ua，rada.gov.ua）

乌克兰商业房地产的法律框架基于几个核心立法法案和行政实践，正在进行的改革反映了该国致力于与欧洲标准保持一致并促进投资信心。商业物业交易的基本法律依据体现在《乌克兰民法典》、《土地法》和《乌克兰不动产权利及其负担的国家登记法》中。这些法规规范了所有权、租赁、转让、抵押和商业物业的登记。

近年来，在简化物业登记和打击腐败方面进行了重大更新。乌克兰司法部已将《不动产统一登记册》进行了数字化，使所有权和负担的验证和登记更加透明和高效（乌克兰司法部）。这些改革，加上电子服务的引入，为国内外投资者减少了行政负担。

商业房地产运营者的合规定义基于一系列国家法律和地方分区法规。投资者和开发商必须遵循城市规划文件、环境安全标准和反洗钱法规。值得注意的是，对《预防和打击洗钱和犯罪收益合法化法》的修订扩大了在房地产交易中所需尽职调查的范围，特别适用于较大的商业项目。

司法保护和强制执行机制也有所改善。包括专门商业法院在内的司法系统现在利用数字文件管理来加速房地产争议的解决（乌克兰司法权）。这项现代化支持实现财产权和合同执行的更大可预测性。

关键统计数据突显了在2023年和2024年初，尽管面临更广泛的经济和安全挑战，物业登记和商业租赁协议持续增加。政府数据显示，2024年上半年注册的不动产权利超过120,000项，同比增加15%（乌克兰司法部）。

展望2025年及以后，商业房地产法律合规的前景受进一步数字化、与欧盟监管标准的协调及持续反腐败工作的影响。乌克兰最高拉达正在讨论的立法倡议旨在进一步简化许可程序、增强投资者保护，并激励商业基础设施的重建和现代化（乌克兰最高拉达）。这些趋势预计将有助于在乌克兰商业房地产行业建立一个更加稳健、透明和投资者友好的监管环境。

针对商业房地产投资者的税收和财务激励（官方来源：tax.gov.ua）

乌克兰的商业房地产（CRE）税制仍然是影响国内外投资决策的重要因素。截至2025年，乌克兰继续实施由近期法律改革和经济不确定性及军事冲突影响下的挑战所塑造的税收框架。

适用于CRE投资者的主要税种包括企业所得税、增值税（VAT）和物业税。企业所得税以18%的标准税率征收，用于对商业物业进行租赁、出售或其他营业所得进行征税。增值税设定为20%，通常适用于新建商业物业的销售和某些租赁操作，尽管根据资产类型和交易结构可能适用豁免和特定条件。物业税由地方管理，对商业物业所有者每年征收，税率由市政当局确定，但须遵循国家上限。根据乌克兰税法，2025年非住宅房地产的物业税率不得超过官方评估值每平方米的1.5%（乌克兰国家税务局）。

为了刺激投资，尤其是在重建和战略发展区，乌克兰政府已推出针对性的财务激励。特定优先行业（如物流或工业园区）的投资者，以及参与公私合营（PPP）项目的投资者，可能会受益于税收减免、降低土地租金或加速折旧计划。此外，近期的立法倡议旨在简化外资投资者的合规程序，包括税务管理数字化和扩大对电子税务服务的访问。

非居民投资者在从乌克兰来源获得的收入（包括租金收入）上需缴纳预提税，通常税率为15%，除非适用的双重征税协议有所修改。乌克兰已经签订了广泛的双重征税协议网络，以减轻国际投资者的双重征税风险（乌克兰国家税务局）。

合规要求依然严格，所有CRE交易均须强制注册物业权利并透明报告。乌克兰税务和房地产登记的持续数字化预计将在未来几年进一步简化这些流程，减少行政负担。

展望2025年及以后，乌克兰政府信号将进一步与欧盟标准调整税收和财务激励制度, 旨在提升商业房地产行业的透明度和投资者信心。对于希望从不断变化的财税环境中受益的CRE投资者，持续关注立法更新和与税务机关的密切沟通显得尤为重要。

工业、零售和办公室领域：趋势与预测

乌克兰的商业房地产市场——涵盖工业、零售和办公室领域——在2022至2024年因持续的战争和相关的经济中断面临重大挑战和变化。然而，截至2025年，该行业正在呈现出谨慎的稳定，并处于逐步恢复的过程中，政策调整和投资激励正在塑造其前景。

工业领域：物流和仓储物业的需求保持韧性，这主要得益于重构的供应链和电子商务活动的增加。政府优先支持工业园区和物流中心，根据《乌克兰工业园区法》提供税收激励和简化的监管程序（乌克兰经济部）。尽管冲突影响区域的物业受损，但国际捐助者和重建项目正在鼓励重建，特别是在西部边境附近，那里相对的安全性提升了投资者信心。
零售领域：零售物业市场在2022至2023年急剧收缩，乌克兰中部和东部的购物中心遭受了重大损失。然而，到2025年初，西部和中部城市的零售活动正在逐渐恢复，抵御敌对行为的影响。零售商正在将其模式调整为更小、更灵活的空间，并优先考虑必需品。政府继续监视零售房地产中的外国投资合规性和反垄断法规，乌克兰反垄断委员会对此进行了执行。
办公室领域：办公室市场需求疲软，尤其是在基辅和主要城市的空置率依然高企。混合工作模式和公司迁移至国外或更安全区域改变了租户需求。2025至2026年，该领域的前景取决于宏观经济的稳定和国际商业的回归。最近对《乌克兰国家和地方政府物业租赁法》的修订简化了租赁程序，并支持为企业和组织透明分配办公室空间（乌克兰国家财产基金）。

在所有领域，遵守建筑规范和许可仍然是重点，乌克兰国家建筑和建设监察局负责监督建设质量和安全。展望未来，市场参与者预计西部的逐步恢复和谨慎的投资者重新参与，取决于安全改善和持续的法律改革。该行业的中期前景将取决于重建融资、监管透明度以及乌克兰与欧洲市场的更广泛整合。

地缘政治和经济因素的影响（官方来源：bank.gov.ua）

乌克兰的商业房地产行业仍然深受持续的地缘政治和经济因素的影响，尤其是在该国继续应对俄罗斯联邦全面入侵的背景下。截至2025年，该行业面临着由于这些因素导致的挑战和适应性策略的组合。

地缘政治不稳定导致商业物业市场发生显著破坏，尤其是在东部和南部地区。占领、资产破坏和对未来领土控制的不确定性抑制了投资活动，延迟了新项目启动。相比之下，西部和中部地区对物流、仓储和办公室空间的需求有所增加，因为企业将业务重心转移到更安全的地区。根据乌克兰国家银行的统计，银行业继续支持可行的商业房地产项目，尤其是那些有助于经济韧性和重建的项目。

经济因素，包括高通胀、货币波动和高利率，导致资本成本上升，限制商业房地产开发商的长期融资获取。乌克兰国家银行保持谨慎的货币政策，截至2024年4月，基准政策利率设定为13.5%，以稳定通胀预期并稳定乌克兰格里夫纳（乌克兰国家银行）。这种环境限制了投机性开发，并优先考虑具有安全前期租赁或政府支持担保的项目。

合规和法律框架迅速发展，以响应战时现实。政府出台了临时规定，以加快对关键基础设施和重建项目的建设许可和物业登记。然而，在活跃或最近冲突的地区，产权执行依然复杂，有些法院程序被推迟或搬迁，影响交易确定性（乌克兰国家银行）。

关键统计数据显示这些动态：截至2025年初，商业房地产交易量仍低于战前水平，物流和仓储领域的恢复幅度最大。基辅的办公室和零售领域的空置率已经稳定，但新的供应因风险厌恶的融资和材料短缺而受到限制。

接下来的几年，乌克兰商业房地产的前景谨慎乐观，前提是安全改善和国际重建援助的规模。该行业预计将在经济复苏中发挥关键作用，特别是在物流、轻工业和韧性办公室格式方面具有增长潜力。持续的货币稳定和监管适应将是恢复信心和吸引投资的关键。

可持续性、ESG和绿色建筑倡议（官方来源：minregion.gov.ua）

可持续性、ESG（环境、社会和治理）原则以及绿色建筑倡议正在日益塑造乌克兰的商业房地产行业，这一趋势受到监管发展的推动以及市场期望的变化。到2025年，整合可持续性做法不仅是对全球环境问题的响应，也是当地开发商和投资者的合规优先事项。

乌克兰社区、地区和基础设施发展部在设定可持续建筑的监管框架方面发挥着关键作用。该部推动更新建筑规范（DBN）的实施，使商业物业的能源效率和环境性能标准嵌入其中。例如，DBN V.2.2-3:2014和DBN B.2.6-31:2021的修订，重点关注节能技术、热现代化和在商业建筑中使用可再生能源的要求。

与此同时，乌克兰致力于与欧盟的整合和与欧盟指令的对接，例如建筑物能源性能指令（EPBD），加速了ESG标准在房地产中的采用。政府已采取措施鼓励绿色认证（如BREEAM和LEED），尤其是在基辅和地区中心的大型商业项目中，越来越多地寻求这些资质以吸引国际租户和融资。

关键统计数据突显了市场对可持续性日益增长的兴趣。根据乌克兰社区、地区和基础设施发展部的数据，申请能源效率认证的新商业开发项目在2022到2024年间翻了一番。此外，超过30%的新交付的办公建筑在主要城市中纳入绿色建筑元素或追求公认的国际认证。

预计合规将来会更加严格。到2025年及以后，商业房地产所有者需要遵守强制性能源审计和报告，以及更严格的废物管理和水使用要求，与国家和欧盟环境战略保持一致。该部已制定了建筑许可程序全面数字化的路线图，其中包括将ESG合规性检查纳入文档审核。

展望未来，可持续性将继续成为乌克兰商业物业价值和市场吸引力的关键决定因素。监管压力、投资者审查的增加以及节能建筑的运营成本收益都表明绿色倡议将持续推进。政府与国际合作伙伴的持续努力预计将进一步使乌克兰的商业房地产行业与最佳ESG实践对接，并支持国家更广泛的气候承诺。

2025-2030年的风险、挑战及减缓策略

乌克兰的商业房地产行业准备应对2025年到2030年期间显著的风险和挑战，同时也面临减缓和适应的新机遇。关键风险源于地缘政治的不稳定、监管变化和经济波动，每一个都对投资者和运营者产生复杂的影响。

地缘政治和安全风险：持续的冲突和乌克兰的领土不确定性为财产损坏、业务中断和投资者信心带来了更大风险。军事发展的不可预测性及其对东部和南部主要商业中心的影响仍然是一个主要关切。乌克兰政府与国际伙伴合作，持续开发用于补偿和保险战争相关财产损失的法律机制，但全面解决方案仍在制定中（乌克兰内阁）。
法律和监管合规：不断变化的法律框架，包括与欧盟标准的协调，给国内外实体带来了合规挑战。土地法和物业登记的近期改革旨在提高透明度和投资者保护，然而，执行不一致和官僚拖延的风险依然存在（乌克兰司法部）。
经济和金融风险：高通胀率、货币价值波动和融资获取受限仍然是关键障碍。乌克兰国家银行继续实施货币稳定政策并吸引外资，但宏观经济的不确定性可能会影响商业房地产的估值和租金收益，直到2030年（乌克兰国家银行）。
市场供需动态：战争导致的基础设施损毁和人口迁移导致需求模式发生变化，特别是在办公室和零售领域。重建和现代化的举措预计将推动对物流、工业和混合用途物业的需求，但区域差异和受损资产的滞后仍然是一个挑战（乌克兰复苏会议）。

减缓策略：为应对这些风险，各方正在优先考虑针对战争相关损失的保险、法律尽职调查、公私合营以及采用数字物业登记，以增强透明度。与国际金融机构的合作以及使用风险共担工具也正在成为稳定行业、吸引长期投资的手段。

未来展望：2025-2030年的情景及专家建议

乌克兰的商业房地产行业面临复杂的一系列情景，因为该国应对持续的地缘政治不稳定、动态的监管框架和变化的投资者情绪。展望2025至2030年，行业前景受到重建需求与长期现代化趋势之间相互作用的影响。

关键的立法进展，如对《土地法》和城市规划法的修订，旨在简化物业登记和建设许可，以吸引外资并改善透明度。《城市规划活动法》和相关法规的最近通过预计将加强合规标准，明确分区程序，并减少土地分配和许可过程中的腐败风险。这些改革旨在使乌克兰的做法与欧盟标准对接，同时预期乌克兰的欧盟整合渴望及获取更广泛投资资金（乌克兰最高拉达）。

尽管冲突仍在继续，2024年西部和中部地区的商业租赁活动实现了温和但显著的复苏，办公室和物流资产领引反弹。到2024年底，基辅的空置率稳定在20-25%左右，而利沃夫和特尔诺皮尔地区的优质物流资产则因近岸外包和供应链重组而需求上升（乌克兰社区、地区和基础设施发展部）。政府的“恢复计划”优先考虑基础设施和商业重建，目标到2030年重建超过3200栋受损或毁坏的非住宅建筑（乌克兰内阁恢复门户）。

几个合规优先事项将影响该行业的发展。增强的反洗钱（AML）义务、扩展的受益所有权披露和环境影响评估（EIA）要求正在逐步实施，以与欧盟指令保持一致（乌克兰国家反腐败局）。市场参与者被建议采用强有力的KYC和合规框架，严格记录所有权链，并为新项目进行完整的EIA。