2025年古巴房地产税改革：变化内容及风险人群？

内容目录

介绍：古巴房地产税收的变化格局
2025年物业所有者的现行税法和税率
政府来源：来自ONAT和MINVEC的官方指南
外籍买家和非居民的税收
关键合规要求和申报程序
罚款、审计和执行：业主必须知道的事项
近期改革：2022-2025立法更新
统计概述：最新物业税收数据
预测：到2030年预期的税收变化
合规的专家建议和官方资源
来源和参考资料

介绍：古巴房地产税收的变化格局

古巴房地产税收的格局近年来经历了重大变革，反映出更广泛的经济改革和政府现代化房地产部门的努力。传统上，古巴政府对土地和房地产拥有完全的所有权，私人财产交易在数十年间基本上被禁止。然而，自2011年开始的一系列改革允许古巴公民和永久居民买卖住房，为房地产交易引入了新的监管和税收框架。这一变化标志着该国在物业权利和税收方面方法的根本改变。

2011年，古巴修订了住房法，允许个人之间合法转让住宅物业，需经过政府批准并履行税务义务。这些改革确立了 Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias（资产和遗产转让税），适用于房地产的购买、销售和继承。到2025年，卖方和买方各自需缴纳相当于物业官方评估价值或声明交易价值（以较高者为准）的4%的转让税。这些税款由国家税务局（ONAT）的地方办事处征收。

遵守这些税务义务现在是古巴合法房地产交易的一个关键组成部分。该过程涉及向司法部注册转让，并确保在转让合法确认之前支付所有税款及相关费用。不遵守可能会导致行政罚款、交易无效或注册过程的延误。最近的政府数据显示，自改革以来，房地产转让及相关税收稳步增加，尽管市场仍然受到严格监管，并需定期调整政策。

展望2025年及未来，预计古巴政府将进一步优化其税收政策，以提高财政透明度、鼓励合规，并支持私人房地产市场的逐步扩展。潜在的改革可能包括调整税率、更新物业评估方法和改善登记与支付系统的数字化。随着古巴经济继续适应内部和外部压力，房地产税收的变化将继续成为决策者和投资者关注的重点。

2025年物业所有者的现行税法和税率

自2011年开始逐步开放物业市场以来，古巴的房地产税制历经显著变化。截至2025年，个人的物业所有权仍然受到Ley No. 113 del Sistema Tributario（税制法第113号）的监管，随后的决议和更新则由国家税务局（ONAT）指导合规和实际操作。

影响物业所有者的主要房地产税包括：

物业转让税（Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias）: 当房地产被出售或以其他方式转让时，交易需缴纳相当于物业法律价值的4%的税款，税率根据第113号法（第292-298条）规定。卖方和买方共同负责确保税款在转让正式化之前支付给国家税务局（ONAT）。
个人所得税: 卖出物业的个人可能需为从销售中获得的收益缴纳个人所得税，尤其是当交易价值超过物业注册价值时。标准税率为15%，根据第113号法（第34条），但主住宅和某些家庭转让有免税额。
年度物业税: 截至2025年，古巴公民的住宅房地产仍没有年度物业税。然而，当地当局可能会征收与服务相关的费用（例如垃圾收集），全国人民代表大会已定期讨论作为财政改革的一部分引入更广泛的物业税，但尚未设定实施日期（全国人民代表大会）。
遗产和赠予税: 通过继承或赠予的转让也需缴纳4%的税款，某些家庭成员（配偶、子女、父母）在特定情况下有资格享受减免（第113号法，第299-307条）。

合规由ONAT进行监督，要求所有物业交易注册并及时支付相关税费。不遵守规定可能导致罚款、利息和交易的潜在无效。近年来，ONAT增强了其数字化存在和透明度，提供在线指南并促进电子税款支付（国家税务局）。

展望未来，尽管预计2025年不会有重大税率变化，但有关引入年度物业税和进一步现代化税务注册制度的立法讨论仍在进行中，特别是随着古巴寻求拓宽其财政基础和规范房地产市场。物业所有者应通过官方渠道监测合规要求及未来几年的可能改革。

政府来源：来自ONAT和MINVEC的官方指南

负责古巴房地产税制政策和管理的主要政府机构是国家税务局（ONAT）和住房与社区经济部（MINVEC）。这些机构发布和实施有关财产所有权、转让及相关活动产生的税务义务的官方指南。它们的法规对于理解2025年及未来几年的合规要求和程序更新至关重要。

ONAT指南：作为国家税务机关，ONAT负责评估和收取房地产税，包括“Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias”（资产和遗产转让税）和“Impuesto sobre la Propiedad de Viviendas y Solares Yermos”（住宅及空地所有权税）。在最近的更新中，ONAT简化了数字支付选项，并澄清了房地产交易所需的文档，旨在提高合规性并减少处理时间。
国家税务局（ONAT）
MINVEC指南：MINVEC负责物业注册和管理房地产所有权的法律框架，包括税法在住房和土地上的适用。在2024年，MINVEC发布了更新的物业转让注册程序，现在要求提供来自ONAT的税款支付证明作为文件的一部分。这突显了两个机构之间紧密的协调，以确保财政和法律的合规性。
住房与社区经济部（MINVEC）
关键合规步骤（2025）：
- 从MINVEC获得官方物业注册证书。
- 通过ONAT的在线或面对面渠道提交适当的转让、继承或所有权税申报。
- 在完成物业转让或注册过程时，提供税款支付证明。
- 保持对ONAT每年发布的税率和免税信息的更新，因为这些可能会根据财政政策优先事项进行调整。
统计数据和展望：根据ONAT的2024年年报，主要城市房地产税申报的合规率已上升到80%以上。预计到2026年，ONAT和MINVEC将进一步数字化其服务，强调透明度和纳税人支持。立法调整预计将响应不断变化的房地产市场动态和经济改革。
国家税务局（ONAT） – 统计数据

ONAT和MINVEC的这些指南构成了古巴房地产税合规制度的骨干，预计正在进行的改革将进一步明确和现代化程序，延续至2025年及以后。

外籍买家和非居民的税收

古巴对外籍买家和非居民的房地产税制受到严格的房地产市场监管，外籍所有权仅在特定条件下允许。自2011年以来，古巴政府逐渐开放房地产领域，允许古巴人和永久居民买卖住宅物业，而外籍个人和实体则主要通过特殊政府批准的项目或合资企业来购买物业。

对于非居民和外籍买家，直接拥有住宅物业通常被禁止，除非在指定的旅游开发项目中或通过参与外国投资项目。在这种情况下，购买通常被视为长期租赁权（使用权），而不是完全所有权。主要的监管框架在第118号外国投资法中列出，管理外国投资者的物业权利。

关于税收，适用几项主要税费：

物业转让税：房地产转让需缴纳4%的税款，根据声明的交易价值或物业的地籍价值中的较高者计费。此税适用于允许的交易中的居民和非居民（财政和价格部）。
年度物业税：与许多国家不同，古巴目前不对住宅物业征收定期的年度物业税；然而，外国投资实体的商业物业可能需支付市政税和土地使用费（第113号法 – 税制法）。
租金收入税：当外国投资者从物业中获得收入（例如，通过与旅游相关的租赁）时，该收入需缴纳15%的企业税，经过批准的投资项目可能会有税收激励或豁免（第118号外国投资法）。

合规由房地产登记办公室和国家税务局（ONAT）监测，要求在物业所有权或租赁转让的条件下进行公证注册和税款支付（ONAT）。

展望2025年及后续，古巴面临进一步放宽房地产市场的压力，包括增加外国参与，以吸引资本并支持旅游复苏。然而，法律改革仍然谨慎，任何外国物业权或税收激励的扩展可能会依赖于更广泛的经济政策转变。潜在的外籍买家应关注监管更新，并保持合规，以避免法律和税务问题。

关键合规要求和申报程序

自2011年私人财产交易合法化以来，古巴的房地产税制经历了重大转变。 governing real estate taxation 的主要立法是法令第288号，它修正了《一般住房法》，并为物业买方、卖方和所有者引入了义务。在2025年，遵守这些法规对参与古巴房地产市场的个人和实体仍至关重要。

物业转让税：在物业出售或赠予后，需征收一次性转让税，额度为物业声明价值的4%。双方必须在公证后的30天内向国家税务局（ONAT）共同提交一份交易的宣誓声明。不遵守将可能导致罚款和物业登记的延误。
年度土地税：拥有多处物业或用于出租、商业或非住宅用途财产的所有者需支付年度物业税。此税通常为物业地籍价值的2%。纳税人必须每年提交年度物业报表，并在3月31日之前缴纳。主住宅和某些农业用地有豁免，依据财政和价格部发布的决议。
租金收入税：租赁物业的个人和法律实体必须在ONAT注册，每月申报租金收入，并支付按收入档次分级的递进税率（范围为10%至50%）。必须保留详细的账簿和支持文档以供检查。
申报和支付程序：纳税人可以在当地ONAT办公室或通过政府的电子税务门户提交税务申报和支付。所有申报必须包括支持文件，如公证契约、地籍证书以及租赁的租户合同。ONAT定期进行审计，以监控合规情况，不合规可能导致罚款、利息或对未来物业交易的限制。
近期发展和展望：古巴当局已宣布正在数字化税务流程，力争在2026年实现完全在线合规。预计这次现代化将提高效率和透明度，但将要求物业所有者保留数字记录并适应新的报告系统。财政和价格部持续发布更新的指南，以反映针对宏观经济变化的免税额、税率和程序的定期调整（财政和价格部）。

总体而言，严格遵守古巴的房地产税合规极为重要，随着当局增加监督和数字化执法力度，预计未来几年房地产活动将有所上涨。

罚款、审计和执行：业主必须知道的事项

自2011年私人财产转让合法化以来，古巴的房地产税制经历了重大变化，执行机制逐步强化。截至2025年，物业所有者须履行一系列关于支付房地产转让税（Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias）、年度物业税和相关义务的要求。不遵守可能会导致严重的罚款，包括罚金、附加费和可能的财产没收。

主要的执行机构是国家税务局（ONAT），负责税款收集、审计和合规检查。ONAT愈加数字化其记录和监测流程，税务申报和支付现在需要通过官方渠道进行。城市和农村物业的所有者必须根据评估的物业价值申报并支付年度税款。物业转让的最低税率通常从4%开始，但对延迟或不完整的申报，附加费和利息可能会迅速增加。

Ley No. 113 “Del Sistema Tributario”规定了税务违法行为，包括低报价值、未登记交易和未支付税款。罚款包括：

罚款从50到5000古巴比索不等，取决于违法行为的严重程度，重复或故意违规会面临更高的罚款。
对延迟支付的附加费，通常按未缴税款的每日百分比计算。
对于严重案例，可能会采取法律措施，可能导致财产扣押或刑事指控。

ONAT进行随机和定向审计，特别关注高价值交易和物业周转率快速的地区。该机构越来越依赖与物业登记和公证记录的交叉核对。近年来，审计覆盖范围有所扩大，ONAT报告发现合规失败案件不断增加——在2023年，涉及房地产相关税务的审计超过3000宗，预计这一数字将在资源和数字工具的改善下增加。

展望2025年及以后的情况，随着财政压力的加大，执行力度有望加大，政府寻求稳定收入。财政部表示，进一步数字化和对物业税遵从性的更严格控制是优先事项（财政和价格部）。物业所有者应预期将进行更频繁的审计和更迅速的罚款评估，因此严格遵守以避免昂贵的后果至关重要。

近期改革：2022–2025立法更新

在2022年至2025年间，古巴在其房地产税收框架方面经历了重大改革，标志着在更广泛经济更新中房地产税收的显著演变。这些立法变化旨在现代化税务合规，提高国家收入收集，并更好地监管自2011年以来部分放宽房地产交易后不断增长的私人财产市场。

一个重要的立法里程碑是通过了Ley No.113 del Sistema Tributario（税制法）修正案，从2023年开始逐步生效。这些修正澄清了与房地产相关的应税事件，扩大了应税物业转让的定义，并简化了报告和支付税款的程序。该法律要求买卖双方在指定期限内向国家税务局（ONAT）报告交易，以加强合规机制。

关键改革包括：

将Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias（资产和遗产转让税）从固定费用调整为基于比例的系统，通常设定为4%的地籍价值或交易价格中的更高者。
强化ONAT的执行权力，包括随机审计物业交易和增强数字记录，以最小化销售价值的低报。
在2025年前为主要城市的城市物业交易引入强制数字申报，增加透明度和可追溯性。
澄清豁免规定：主住宅对一级亲属基本上免税，而投资和二次物业需按全额税率征税。

根据ONAT的数据，从2022年到2024年，物业交易税收收入增加了约18%，反映了合规性的提高和合法物业销售的适度上升。每年登记的私人物业交易数量现已超过40,000，显示新措施的有效性（国家税务局（ONAT））。

展望2025年及以后，政府预计将继续优化地籍评估体系，并进一步数字化税务管理。有关引入定期年度物业税的讨论仍在进行中，特别是针对非主住宅，旨在进一步使古巴的税制与国际标准接轨。预计随着ONAT扩大数字服务，公民对更新的税制框架的熟悉度将提高，合规性将得到改善。

统计概述：最新物业税收数据

自2011年私人财产销售合法化以来，古巴的房地产税收框架经历了显著转变。古巴政府征收物业转让税，称为“Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias”，通常为住宅物业官方评估值的4%。此外，物业所有者还需支付年度市政税，基于在国家物业登记处注册的物业价值计算。

根据国家统计与信息局（ONEI）发布的最新数据，古巴2024财政年的物业税收收入约为6.2亿古巴比索。这一数字与2023年相比增加了5%，反映出名义物业价值调整和最终物业交易的适度上升。大多数税收收入继续来自城市中心，哈瓦那市的税收占全国物业税收的近40%。

财政和价格部预计2025年的物业税收入将进一步增长，预计收款将超过6.5亿古巴比索。这一预测基于持续的改革，鼓励物业所有权的正式化、简化物业登记和对低报物业价值的更严格的执法。值得注意的是，非正式住房和遗产结算的规范化预计将成为增加税收合规和收入的主要贡献者。

物业税务义务的合规由地方市政税务办公室监控，自2023年以来加强了审计和宣传活动。财政部报告称，物业转让税申报的合规率从2022年的78%上升至2024年的85%，随着数字注册和支付系统的扩展，预计还会进一步改善。审计还针对低估行为，导致申报物业价值的适度上升。

2024年物业税收收入：≈6.2亿古巴比索（国家统计与信息局）
2025年预测：>6.5亿古巴比索（财政和价格部）
哈瓦那的份额：≈40% 的全国物业税收入
合规率（2024）：85%（财政和价格部）

展望未来，古巴政府旨在进一步数字化税制，拓宽物业税基并改善合规，预计将推动房地产税收在2026年及以后保持稳定增长。

预测：到2030年预期的税收变化

古巴的房地产税环境预计将在2030年前逐步转型，受到经济改革、财政压力和不断更新物业法规的需求推动。自2011年合法化私人房地产交易以来，该国逐步发展税收制度以管理财产转让、继承和所有权。当前影响房地产的主要税收包括 4% 的物业销售转让税和 2% 的住宅及商业物业的租金收入年度税（国家税务局（ONAT））。

展望未来，预计古巴政府将启动进一步的房地产税调整，以提升财政收入并鼓励该领域的透明度。2024-2025年拟议预算显示，重点将放在加强合规、扩大物业税基并减少影响仍在住房市场的非正式交易。财政和价格部的讨论包括对4%转让税率进行审查，可能会针对非主住宅和外籍买家提高税率，并引入高价值交易的递进税率（财政和价格部）。

合规措施也预计将加大。国家税务局宣布计划部署新的数字注册工具，并加强与市政当局的合作，以减少物业价值和租金收入的低报。到2027年，古巴的城市物业将旨在实现统一的数字地籍，这将有助于进行更准确的税收评估和执法（国家税务局（ONAT））。

2023年官方记录约有30,000宗房地产交易，但估计有25%的交易仍然是非正式或低报，代表了可观的税收损失（国家税务局（ONAT））。
物业税收入占政府总收入的不到2%，但目标是通过税率调整和更好的执法在2030年之前至少提高到4%（财政和价格部）。

到2030年，专家预计整合出一个更健全、透明的房地产税制，使古巴更加接近地区标准。虽然税收增加的可能性很大，但政府有望在收入需求与保护低收入业主及促进住房准入的社会政策目标之间取得平衡。预计持续的法律改革和数字化努力将在接下来的五年中显著改善合规情况并拓宽税基。

合规的专家建议和官方资源

遵守古巴房地产税法规需全面理解该国不断发展的法律框架，并认真关注申报义务。以下是对物业所有者、投资者和法律专业人士在2025年及未来几年中导航古巴房地产税合规的专家建议和官方资源。

关注税法立法动态：古巴房地产税法律主要由古巴共和国官方公报管理，发布所有新的立法，包括对物业税率、免税额和支付程序的修正。定期查看此来源可确保了解最新的改革和截止日期。
理解所有权和转让税：在古巴，物业转让（compraventa）需缴纳转让税，通常为评估价值的4%。所有者自2012年起还需支付年度物业税，并依照自那时以来的各种法律法令进行监管。如需官方指导，请咨询国家税务局（ONAT），负责税款收取和合规事宜。
及时登记交易：所有房地产交易，包括购买、销售和继承，必须在司法部注册，以确保合法产权和税务合规。不进行注册可能导致罚款并使税务义务失效。
保持准确的文档：将所有产权契约、税款支付收据和登记证书有序保存。这些文件在审计或争议期间证明合规性非常关键。
利用官方税款计算器和表格：ONAT提供可下载的税表、支付指南和数字计算器，帮助根据当前税率和物业分类估算税款。
寻求专业法律和税务建议：鉴于古巴独特的法律环境，强烈建议咨询熟悉最新物业税法的注册律师或认证税务顾问。司法部维护一个合格法律专业人士的目录。
监测执法趋势：近年来，古巴当局加强了物业税合规的执法力度，包括突击审计和对逾期支付或低报的处罚。请参考来自ONAT的年度合规报告和更新的统计数据和执法优先事项。