目录
- 执行摘要：关键洞察与市场概述
- 阿曼的宏观经济驱动因素与政策更新
- 当前供应、需求与空置趋势（2025）
- 主要商业房地产领域：办公室、零售、工业、酒店
- 关键法律、税务和监管考虑（住房和城市规划部，taxauthority.gov.om）
- 外资投资规则、合规与所有权结构
- 值得注意的项目、发展与基础设施倡议（oman.om, madayn.om）
- 统计概述：定价、收益与市场表现
- 未来展望：预测、风险与机会（2025–2030）
- 资源与投资者及利益相关者的官方联系方式
- 来源与参考
执行摘要：关键洞察与市场概述
阿曼的商业房地产市场在2025年正经历转型期，这一过程受到监管改革、需求变化和经济多元化努力的影响。政府的“2040愿景”路线图继续推动基础设施、物流和旅游的大量投资，直接影响商业房地产环境。马斯喀特、苏哈尔和杜库姆等关键城市仍然是办公、零售和工业发展的重点区域，物流中心和自由区也显示出显著增长。
近期的法律改革旨在提升透明度和投资者信心。外资投资法（皇家法令第50/2019号）的颁布使得大部分行业能够实现100%的外资拥有权，刺激了国际参与商业房地产项目。住房和城市规划部加快了土地和物业登记的数字化，旨在缩短交易时间，加强尽职调查流程（住房和城市规划部）。
建筑规范和环境标准的合规性要求愈加严格，尤其是对于A级办公和工业资产。新房地产开发法（皇家法令第30/2018号）的实施要求开发商必须登记大规模项目并遵守托管要求，以保护买家和租户（司法和法律事务部）。阿曼房地产协会与该部合作，还为持牌经纪人和物业管理者引入了持续专业发展要求，旨在提升市场的专业性（阿曼房地产协会）。
- 马斯喀特的平均办公空置率维持在约20%左右，自2023年以来观察到租金下行压力，但预计在2025年末优质资产将实现稳定。
- 工业和物流领域因苏哈尔和杜库姆自由区的持续扩张而蓬勃发展，仓库需求因电子商务和区域贸易增长而上升（特别经济区和自由区公共局）。
- 零售房地产面临混合前景，大型购物中心的新供应与社区和综合用途开发的需求增加形成对比。
展望未来，阿曼商业房地产市场在2025年及以后持谨慎乐观态度。结构性改革、外资增长和战略基础设施项目将支撑逐步恢复与创新，而持续的监管增强旨在确保合规性、透明度以及可持续的市场增长。
阿曼的宏观经济驱动因素与政策更新
阿曼的商业房地产行业与该国不断变化的宏观经济形势和监管框架息息相关。在经历了与疫情相关的放缓后，阿曼经济复苏的驱动因素包括财政改革、多元化和改善的石油收入，为商业物业需求提供了新的动力。根据财政部的预测，阿曼的GDP预计在2025年前将保持稳定增长，得益于“2040愿景”下强劲的公共投资，以及政府在基础设施、物流和旅游发展上的持续支出。非石油部门，包括贸易、服务和制造业，预计将成为主要的增长引擎，直接影响对办公、工业园区和零售空间的需求。
从政策的角度来看，重大的更新改变了行业的法律和合规环境。2023年，政府修订了外资投资法，以便利更大的外资拥有权，并简化商业房地产活动的许可。商业、工业和投资促进部扩展了可开放100%外资投资的活动列表，涵盖了某些商业房地产和物业管理服务。这些改革旨在吸引国际资本和专业人才，特别是在杜库姆、萨拉拉和苏哈尔等特殊经济区（SEZ）内，这些区域正在进行大规模的商业和工业项目（特殊经济区和自由区公共局）。
土地使用和开发的合规性仍由住房和城市规划部监管，该部推出了数字土地注册和电子许可，以简化交易并提高透明度。该部最近的举措侧重于城市扩张、综合性分区和引入绿色建筑标准，以符合可持续目标。针对反洗钱（AML）和反恐融资法规的合规性也日益严格，尤其是对于房地产开发商和经纪公司（由资本市场管理局和阿曼中央银行监督）。
关键统计数据表明，阿曼的商业房地产市场在2025年的前景持谨慎乐观态度。国家统计与信息中心报告自2022年以来房地产交易价值逐渐增加，商业物业登记和建筑许可证显示出温和的年增长。然而，在一些办公和零售领域仍存在供需不平衡，迫使经营者通过灵活的租赁和综合用途概念进行调整。展望未来，阿曼的商业房地产行业预计将受益于持续的改革、人口增长和基础设施项目，同时仍对全球经济变化和地方监管变动保持敏感。
当前供应、需求与空置趋势（2025）
阿曼的商业房地产市场在2025年正经历转型，受到需求模式变化、供应管道重新校准及监管举措的影响。马斯喀特，作为阿曼的商业中心，办公市场仍然显现出租户友好的环境，供应稳定且需求谨慎。根据国家统计与信息中心的最新数据，马斯喀特的总办公库存在2024年底超过120万平方米的可租用面积（GLA），平均空置率徘徊在25%左右——由于新竣工有限和政府及金融部门租户的适度吸纳，相较于前几年有所改善。
零售供应依然充足，商业、工业和投资促进部报告称截至2025年第一季度，马斯喀特的零售GLA超过80万平方米。然而，需求却呈极化状态：位于优质位置的成熟购物中心和社区中心保持健康的入住率（超过85%），而二级和外围项目的空置率较高，偶尔超过30%。该行业正在逐步适应消费者行为的变化及电子商务渗透的上升，越来越注重体验式零售及食品和饮料驱动的形式。
在物流和工业领域，政府推动阿曼经济多元化的“2040愿景”带来了新供应，尤其是在杜库姆和苏哈尔等特殊经济区。根据特殊经济区和自由区公共局的数据显示，仅在2024年就新增了超过35万平方米的仓储和轻工业空间。需求仍然保持强劲，得益于贸易、制造业以及非石油领域的增长，使关键物流中心的空置率保持在15%以下。
在立法方面，司法和法律事务部在2023年底实施的改革——明确商业租赁续约权和要求电子注册合同——正在支持市场透明度及房东与租户的合规性。地方当局继续监测建筑许可证和 occupancy 证明，以管理办公和零售领域的供应过剩风险。
展望未来，阿曼商业房地产市场的供需平衡预计将逐步改善，直至2025年及之后。开发商在启动新项目方面保持谨慎，而政府的亲商改革预计将支持占用需求，稳定空置率，尤其是在位置优越和高品质的资产上。
主要商业房地产领域：办公室、零售、工业、酒店
阿曼的商业房地产格局在其主要领域：办公室、零售、工业和酒店中，正在经历不断演变的趋势。随着苏丹国在阿曼2030愿景下追求经济多元化，尤其是在监管变化和市场需求转变的背景下，该行业面临挑战和新机遇。
- 办公领域：马斯喀特及其他主要城市的办公市场受到混合办公模式和跨国及本地公司的谨慎扩张策略的影响。主要商业区的空置率始终维持在高位，房东通过提供激励措施吸引和留住租户。值得注意的是，外资投资法（FCIL）的引入——允许大部分行业实现100%外资拥有权——鼓励了国际关注，尽管对办公空间需求的影响是逐步的。外国投资者在进入市场时，遵循阿曼劳动法和公司注册法是至关重要的。
- 零售领域：零售房地产正在适应电子商务的崛起和消费者偏好的变化。新购物中心的开发有限，重心逐渐转向翻新和综合用途项目。交通、通信与信息技术部支持零售领域的数字化转型，对实体空间的需求产生了影响。零售商必须遵守由消费者保护公共局实施的消费者保护和许可法规。
- 工业领域：工业和物流领域依然是一片乐土，得益于政府对如Madayn（公共工业园区）和苏哈尔港及自由区等自由区和港口的投资。这些区域提供简化的海关程序、税收激励和专门针对制造、仓储和分发的基础设施。阿曼加入国际贸易公约，持续的监管更新加强了对环境标准和劳动法的遵守要求。
- 酒店领域：酒店行业在政府的旅游倡议和国际活动的推动下稳步复苏。根据阿曼文化和旅游部的数据显示，预计酒店入住率将随着游客到达量的增加及新奢华和生态友好项目的推出而逐步上升。遵循健康、安全和许可要求的合规性仍然非常严格。
展望2025年及以后，阿曼的商业房地产预计将受益于持续的监管改革、外资激励和基础设施发展。该行业的前景持谨慎乐观态度，取决于持续的经济增长和政策框架的有效实施。
关键法律、税务和监管考虑（住房和城市规划部，taxauthority.gov.om）
阿曼商业房地产的法律和监管环境由一系列法令、部长决定和持续改革构成，2024年有显著进展，未来预计会有变化。住房和城市规划部（MHUP）是土地分配、登记和规划许可的主要权威部门，而税务局则监督与物业交易和拥有相关的财政义务。
一项关键的立法框架是皇家法令第5/81号（土地法），该法概述了土地的获取、登记和转让程序。近年来的修订，尤其是皇家法令第29/2023号，进一步阐明了外国投资在商业地产方面的权利与限制，包括允许非阿曼人及海湾合作委员会国家国民在某些特定区域基于产权或使用权拥有土地。特别需要注意的是，“综合旅游综合体”（ITCs）和某些经济自由区允许更大程度的外资参与，并在MHUP的监督下进行。
遵循城市规划法规是所有商业开发项目的强制性要求。开发商必须从MHUP获得无异议证明和详细的场地批准，接着需要环境和市政清关。在2024年，推出了数字化措施以简化审批过程，”Tatweer”平台提升了透明度并减少了处理时间（住房和城市规划部）。
从税务角度来看，阿曼对大多数商业物业交易，包括销售和租赁，征收5%的增值税（VAT），自2021年4月起由税务局执行。企业所得税适用于租金收入和来自商业物业的资本利得，目前标准税率为15%。但在特定经济区和ITCs的项目中，有豁免和激励措施，须遵循本地规则和投资门槛。
统计数据显示，该部门的2024年年度报告称，注册的商业房地产交易同比中等增长了6%，马斯喀特和苏哈尔是领先城市。政府继续优先考虑监管稳定以吸引外商直接投资，预计到2025年将进一步精细化法律，特别是涉及公私合营和房地产投资信托（REIT）结构方面（住房和城市规划部）。
展望未来，阿曼的“2040愿景”和国家城市发展战略将继续推动法律现代化和基础设施投资。利益相关者应预见到土地注册的进一步数字化、增强的尽职调查要求以及正在变化的税收合规义务，从而加强阿曼作为商业房地产投资区域中心的雄心。
外资投资规则、合规与所有权结构
阿曼商业房地产的外资投资法规近年来经历了显着的演变，旨在平衡吸引国际资本与保护国家利益之间的关系。目前的法律由商业、工业和投资促进部主导，负责实施外资投资法（皇家法令第50/2019号），该法允许外国投资者在大多数行业中拥有高达100%的所有权，包括涉及商业房地产开发的公司，具体须遵循特定的许可和行业限制。
然而，外国对土地本身的拥有权依然受到严格监管。司法和法律事务部根据皇家法令29/2018的规定，非海湾合作委员会国民只能在指定的综合旅游综合体（ITCs）内或经皇家法令特别批准的项目中拥有物业。在非ITCs区域，外国实体一般可以租赁，但不能拥有商业物业，最长可达50年，可以续租一次，这在土地法及其修订中有明确规定。
在结构上，外国投资者通常通过注册为阿曼公司的方式进入市场，包括有限责任公司（LLC）或与当地合作伙伴的合资企业，以遵守行业和土地拥有权的要求。合规义务包括获得外资投资许可证、遵循由资本市场管理局对房地产基金和REIT实施的反洗钱协议，以及满足市政当局设定的建筑和运营规定。
2023年对使用权法的更新是近期的一个重大事件，使外国投资者在物流和工业区，如由公共工业园区（Madayn）管理的地区，获得更长期的租赁和更大的灵活性。政府的“2040愿景”战略继续将房地产作为经济多元化的重要驱动力，预计到2024年底，该领域的外商直接投资将达到15亿阿曼里亚尔，根据国家统计与信息中心的数据。
展望2025年及以后，阿曼预计将进一步放宽商业房地产投资规则，特别是在特殊经济区和自由区，以吸引国际资本。然而，继续遵循反洗钱、受益所有权披露和分区法规将仍然至关重要。潜在投资者还应密切关注预计在外资投资法及与房地产有关的法令的审查过程中即将做出的修订，政府信号表明将更加开放，同时实施有效的监管监督。
值得注意的项目、发展与基础设施倡议（oman.om，madayn.om）
阿曼的商业房地产行业在2025年正见证着显著的动力，主要得益于大规模项目的强劲进展和战略基础设施倡议。政府支持的发展仍然是基石，特殊经济区（SEZ）、工业园区和促进外国投资和经济多元化的综合旅游综合体的持续扩展。
其中一项旗舰项目是由特殊经济区和自由区公共局管理的杜库姆特殊经济区。该区域面积超过2000平方公里，整合了商业、工业和物流设施。近年来，标志性项目如杜库姆港和杜库姆炼油厂的完成，激发了对办公室空间、仓库和酒店单元的需求。2025年，预计将建造更多物流园区和商业中心，以适应日益增长的商业活动和国际租户。
另一个关键参与者是公共工业园区（Madayn），负责在阿曼各地开发工业城市。Madayn正在积极扩大其网络，在苏哈尔、萨拉拉和萨迈尔工业城市开展新阶段的建设。这些园区提供现成的工厂、商务中心和商业地块，旨在吸引中小企业和跨国公司。Madayn最近的统计数据显示其累计投资超过70亿阿曼里亚尔，在其园区内创造了超过60,000个就业岗位。
城市综合用途开发项目也在重新塑造商业物业格局。知识绿洲马斯喀特（KOM），作为Madayn的一个倡议，继续吸引科技公司和初创企业，提供现代办公空间和商业孵化设施。与此同时，阿尔莫朱马斯喀特等综合旅游综合体引入了零售、酒店与A级办公室组件，提升了首都的商业房地产形象。
在基础设施方面，阿曼政府正在进行战略投资于交通和公用事业，以支撑商业增长。马斯喀特和萨拉拉机场的扩建，以及公路网络和数字基础设施的升级，直接支持房地产活动，改善了商业的连接性和可达性（阿曼电子政务门户）。
展望未来，阿曼的“2040愿景”和国家城市发展战略优先考虑可持续及智慧城市项目，确保未来商业房地产开发符合国际最佳实践的环境合规和城市规划。这些努力预计将在进一步催化投资并多样化阿曼的商业物业选择。
统计概述：定价、收益与市场表现
阿曼的商业房地产领域在2025年继续反映国家更广泛的经济趋势及多元化雄心。在2010年代末及2020年代初表现疲软后，最近的政府倡议和监管改革有助于稳定关键市场指标。
根据国家统计与信息中心的数据，2023年阿曼房地产交易总值达29亿阿曼里亚尔，显示出温和的年增长率，因为市场正在从疫情影响中逐步恢复。商业物业交易大约占这一总值的18%，马斯喀特、塞布和萨拉拉依然是主要中心。尽管2025年的详细数据尚待确定，但初步结果表明，随着持续的基础设施投资和监管稳定，市场将继续向上发展。
根据商业、工业和投资促进部发布的数据，马斯喀特的优质办公和零售资产的租金收益率在2025年初维持在7%到9%之间。这些收益率在海湾合作委员会（GCC）中名列前茅，反映了相对的可负担性和对A级空间的持续需求。然而，二级位置和老旧资产的收益率有所降低，部分原因是供应过剩及疫情后不断变化的商业要求。
商业资产的定价仍然具有竞争力。根据司法和法律事务部的数据，2024年马斯喀特商业物业的平均交易价格每平方米在700阿曼里亚尔至1200阿曼里亚尔之间，预计2025年会有小幅增加，因商业信心提升和新参与者，特别是在物流和科技领域推高需求。
2025年，马斯喀特A级办公空间的空置率稳定在约15%，相比2021年超过20%的高位有所降低。这一趋势归因于金融和能源行业的整合，以及政府推动吸引外资的激励措施。零售空置率依然偏高，特别是在非核心区域，但预计随着消费者需求的恢复以及综合用途开发等新格式的逐渐流行，将逐步降低（国家统计与信息中心）。
展望未来，预测显示阿曼商业房地产将受益于政府的“2040愿景”，该愿景优先关注经济多元化、外商直接投资和监管现代化。这些因素预计将支持在2025年及以后价格、收益和交易量的平稳增长。
未来展望：预测、风险与机会（2025–2030）
在2025年至2030年期间，阿曼商业房地产的未来展望是由经济多元化努力、监管改革和不断演变的市场动态构成的。政府对2040年愿景的承诺旨在减少对碳氢化合物的依赖，刺激外商直接投资，促进私营部门发展，所有这些都有直接影响商业房地产的需求和供应。
最近对房地产法律的修订，如允许非阿曼投资者在指定的综合旅游综合体（ITCs）内拥有房产及在商业区的使用权，预计将扩大投资者基础并刺激新项目的启动。住房和城市规划部继续完善合规指南，注重透明度、登记和房地产交易中的反洗钱控制，以符合国际标准（住房和城市规划部）。
- 关键预测：阿曼中央银行预计非石油部门GDP增长将平均在2.5%-3%之间，至2030年，这将使房地产和建筑行业成为主要受益者（阿曼中央银行）。预计将推动对办公、零售和工业空间的需求，特别是在马斯喀特、苏哈尔和杜库姆等地。
- 风险：该行业面临全球经济波动、特定领域（尤其是办公空间）潜在的供应过剩和对新拥有结构的监管适应等风险。尤其在反洗钱和受益所有权透明度方面，合规的有效执行将继续对维持投资者信心至关重要（资本市场管理局）。
- 机会：物流和仓储的增长前景最为乐观，受到自由区和港口基础设施投资的支持。酒店和综合用途开发也因旅游计划而蓬勃发展。房地产投资信托（REIT）和数字土地注册体系的引入为机构投资和运营效率提供了进一步的途径（经济部）。
总之，预计阿曼的商业房地产市场将在2025年至2030年间受益于结构性改革、经济多元化和更好的监管合规性。尽管市场风险依然存在，但主动的法律与政策调整为该行业吸引更广泛的投资者和租户打下基础，尤其是在物流、旅游相关资产和科技驱动的物业解决方案方面，预期将有特定的增长势头。
资源与投资者及利益相关者的官方联系方式
投资者和利益相关者在探索阿曼商业房地产行业机会时，受益于官方资源、监管框架和政府支持的强大生态系统。以下是确保知情决策和遵守法律及监管合规的必要联系方式和资源汇总。
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住房和城市规划部：
住房和城市规划部是监督土地利用、物业登记和城市发展的主要机构。投资者可以获取有关土地分配、建筑许可证和商业项目的监管指南的信息。 -
商业、工业和投资促进部：
商业、工业和投资促进部是外国直接投资（FDI）、商业许可和投资激励的门户。”Invest Easy”平台简化了公司注册和商业许可流程。 -
特殊经济区和自由区公共局（OPAZ）：
特殊经济区和自由区公共局监管指定经济区和自由区内的投资和房地产活动，为商业物业开发和租赁提供独特的激励和简化程序。 -
马斯喀特市政厅：
马斯喀特市政厅负责发放建筑许可证、执行分区法规和监督首都地区商业物业的合规性。 -
阿曼房地产协会：
阿曼房地产协会作为持牌房地产经纪人和开发商的专业机构，提供有关市场实践、道德标准和争议解决的指导。 -
资本市场管理局（CMA）：
资本市场管理局对房地产投资基金（REIT）和与房地产相关的公众发行进行监管，确保遵循投资和披露法律。 -
阿曼商会：
阿曼商会提供为商业房地产活动相关企业提供的建议、网络及支持服务。 -
阿曼皇家警方——公民身份总局：
阿曼皇家警方促进物业登记和验证过程，这对合法的房地产交易至关重要。
为了获取最新的监管更新、许可证程序和投资激励，利益相关者应咨询这些官方渠道，并考虑与注册法律事务所进行咨询，以确保遵守阿曼的物业和商业法律。
来源与参考
