目录
- 执行摘要：2025年加拿大租赁市场的状态
- 关键统计数据：空置率、租金和需求驱动
- 塑造租赁市场的经济力量
- 人口统计与迁移：谁在租房以及在哪里租房？
- 影响房东和租户的政府政策与税收变化
- 合规与法律要求：省级法规与国家标准
- 可负担住房倡议及其市场影响
- 技术与创新在租赁中的作用
- 投资机会与风险：2025-2030年展望
- 专家预测：加拿大租赁市场的下一步是什么？
- 来源与参考
执行摘要：2025年加拿大租赁市场的状态
2025年，加拿大的租赁市场面临严重的供应挑战、持续的可负担性压力和不断变化的监管响应。国家空置率已达到历史低点，加拿大按揭和住房公司（CMHC）报告称，2025年年初主要中心的专用租赁公寓平均空置率仅为1.5%。这一收紧，加上人口快速增长和移民的影响，推动了平均租金创下新高——全国平均超过每月2,200加元，且多伦多和温哥华等主要城市的涨幅甚至更大。
可负担性仍然是一个关键问题。根据CMHC的预测，供需之间的差距预计将在未来几年内持续存在，到2030年，预计需要数百万个新的租赁单位才能恢复到2004年最后一次看到的可负担性水平。在2025年，超过40%的租户家庭将超过其收入的30%用于居住——这一门槛被加拿大统计局定义为“核心住房需求”。
立法和监管框架正经历重大变革。多个省份已引入或扩大了租金管控措施并加强了对租户的保护。例如，不列颠哥伦比亚省和安大略省更新了各自的《住宅租赁法》，对年度租金上涨设置上限，不列颠哥伦比亚省将2025年允许的最高租金上涨幅度设定为3.0%。合规监测已加强，对非法驱逐或高于指导标准的租金上涨的惩罚正在被省级当局，例如安大略省的《房东和租户委员会》，更加严格地执行。
展望未来，加拿大租赁市场的前景仍然挑战重重。联邦和省级的举措——例如由CMHC管理的住房加速器基金——旨在刺激建设并减少瓶颈。然而，专家警告称，如果没有迅速、协调的新租赁供应增加和持续的监管监督，预计可负担性在本十年结束之前 unlikely to improve significantly。
关键统计数据：空置率、租金和需求驱动
2025年，加拿大租赁市场继续经历显著变化，受到人口变化、供应约束和经济因素演变的推动。根据最新的国家调查，加拿大专用租赁公寓的平均空置率在2024年保持在1.6%的超低水平，远低于10年平均水平，表明持续的高需求。多伦多、温哥华和蒙特利尔等主要城市的情况更加紧张，多个社区的空置率降至1%以下，这加剧了租户的可负担性挑战。
加拿大按揭和住房公司
平均租金继续上涨。在2024年，加拿大两卧室专用公寓的平均月租金上升至1,400加元，某些城市市场的 figures substantially higher — Toronto 和 Vancouver 等城市的平均租金超过了2,000加元。租金增长的速度超出了大多数地区的工资增长，进一步加剧了关于可负担性和家庭财政压力的担忧。此外，转租空置率——表明可供租赁单位数量的指标——仍然较低，表明市场内的流动性有限。
加拿大按揭和住房公司
多个关键驱动因素支撑着这一持续的需求。人口增长，主要受到创纪录的移民水平推动，是一个主要因素。仅在2023年，加拿大的人口就增长了超过一百万人，其中大部分集中在租赁需求最高的城市区域。此外，购房障碍——包括高利率、高首付和有限的住房库存——使得越来越多的加拿大人选择在租赁住房中停留更长时间。尽管某些省份的新租赁单位建设管道相对稳健，但由于劳动力短缺、建设成本上升和监管障碍，仍难以跟上需求。
加拿大统计局
加拿大按揭和住房公司
展望2025年及以后，主要预测预计租赁市场将保持持续压力，除非租赁供应显著增加。联邦和省级层面的政策响应正在制定，其中包括针对专用租赁建设的激励和简化审批流程的努力。然而，人口动态和缓慢的供应响应的结合表明，紧张的空置率和向上的租金压力将继续是未来一段时间内加拿大租赁市场的特征。
加拿大按揭和住房公司
塑造租赁市场的经济力量
2025年，加拿大租赁市场仍然受到经济力量复杂相互作用的影响，持续的供需失衡、人口变化和不断变化的监管环境给租户和房东带来了挑战和机遇。专用租赁公寓的全国空置率在2023年达到历史低点1.5%，并在大多数城市中心继续保持严重紧张状态，导致租金向上压力和可负担性问题 加拿大按揭和住房公司。
- 人口增长与移民：由于移民目标增加，快速的人口增长是租赁需求的主要驱动因素，预计到2026年每年将达到500,000名新永久居民——这一点在新移民中表现得尤为明显，他们通常在抵达时选择租房 移民、难民和公民事务部。
- 利率与按揭成本：加拿大银行维持的高升息措施虽然是为了控制通货膨胀，但却降低了潜在购房者的可负担性，使更多加拿大人留在租赁市场中，并进一步加剧了供应紧张 加拿大银行。
- 建设与供应约束：尽管联邦和省级举措旨在加速住房建设，例如住房加速器基金，但新租赁单位的完工进度未能跟上需求，受到劳动力短缺、高材料成本和土地使用法规的制约 基础设施加拿大。
- 立法与政策措施：多个省份已引入或加强了租金管控措施、租赁登记和租户保护，以应对可负担性压力。例如，不列颠哥伦比亚省和安大略省最近几年更新了租金上涨指南，扩大了租户的权利 不列颠哥伦比亚省政府。
- 可负担性危机与前景：租户家庭中超过30%收入用于住房成本的比率上升，预计可负担性挑战在2025年及以后将持续。持续的政策努力——包括分区改革、针对专用租赁的激励以及对弱势群体的定向支持——预计将逐步改善供应条件，但整体前景仍是大多数主要市场的紧张状态和高租金 加拿大按揭和住房公司。
总结来说，2025年加拿大租赁市场受到强劲需求、受限供应和积极监管干预的影响，经济和人口压力预计将使租户在短期内面临挑战。
人口统计与迁移：谁在租房以及在哪里租房？
2025年，加拿大的租赁市场反映了不断演变的人口模式和迁移趋势，这些趋势显著影响了租户以及他们住在哪些地区。主要驱动因素包括人口增长、国际和省际迁移以及家庭形态的变化。根据加拿大统计局的数据，近年来人口增长创下新高，主要归因于移民和非永久居民。2023年，加拿大的人口增长超过120万人，为自1957年以来的最大年度增长。
新移民，包括移民和临时居民（如国际学生和外籍工人），在抵达后主要选择租房，多伦多、温哥华、蒙特利尔和卡尔加里等主要城市吸纳了大量这一需求。2021年的人口普查数据表明，56%的新移民住在租赁住房中，而加拿大出生人口中的这一比例则为27%。这一整体租户集中在城市核心的现象将持续到2025年，对空置率和可负担性形成持续压力（加拿大按揭和住房公司）。
省际迁移同样影响区域租赁需求。例如，艾伯塔省经历了来自其他省份的大量人口流入，主要是由于相对较低的住房成本和强劲的劳动力市场增长。这提高了卡尔加里和埃德蒙顿等城市的租赁需求，在这些城市，空置率收紧，租金相应上涨（艾伯塔省政府）。
人口变化正在改变租户的特征。年轻成人，特别是25-34岁的人群，依然是主要的租户，因为他们推迟购房且房价高。然而，老年人的租赁需求正在增加，因为老年的婴儿潮一代在寻求更小或更灵活的居住安排（加拿大政府 – 老年人）。此外，单人和非家庭家庭的租赁需求也在上升，这与家庭规模日益趋向小型化的整体趋势相一致。
展望未来，来自加拿大按揭和住房公司的预测表明，租赁需求在未来几年将保持高位，尤其是在移民量大、租赁供应有限的城市地区。政策制定者和利益相关者必须应对这些人口和迁移驱动的压力，以确保租赁住房对不断增长的多元化人口保持可接敷和可承受的水平。
影响房东和租户的政府政策与税收变化
2025年，加拿大的租赁市场受到持续的政府政策、监管框架和旨在应对住房可负担性、保护租户和激励负责任房东行为的税收变化的显著影响。
在联邦层面，政府继续投资于国家住房战略（NHS）下的项目，旨在创造新的可负担住房单位并保护现有房源。最近宣布的加拿大住房计划新增了对租赁建设的资金支持，帮助低收入和中等收入租户。值得注意的是，租赁建设融资计划的扩展，通过低成本贷款促进专用租赁的开发。
税收政策也出现了变化。联邦政府在2024年的预算中确认将取消对新租赁房屋建设的增值税（GST），这一措施旨在降低前期成本，以刺激更多租赁开发（加拿大财政部）。此外，自2022年实施并近期再修订的未使用住房税（UHT）继续影响非居民，在某些情况下也影响加拿大家庭的空置或未充分利用的住宅物业，并增加了房东的合规要求（加拿大税务局）。
省级和市政府仍然积极改革租赁法和租赁政策。例如，安大略省对大多数租赁的租金上涨保持上限，2025年指导价格设定为2.5%（安大略省政府）。不列颠哥伦比亚省也针对“翻新驱逐”引入了新的执法措施，并为脆弱租户延长租赁补贴（不列颠哥伦比亚省政府）。魁北克也加强了对房东在转租和驱逐理由方面的要求（魁北克住宅纠纷仲裁法庭）。
对于房东来说，合规环境变得更加复杂。强制要求登记租赁单位（例如，在多伦多的RentSafe项目中）以及对租金上涨和驱逐的文档要求变得越来越普遍（多伦多市政府）。未能遵守新规定可能导致重大罚款。
展望未来，各级政府预计会进一步加强对租户的监督和支持，同时激励新租赁单位的建设。平衡房东的生存能力与租户的保护将是一个核心政策挑战，尤其是在供应限制和可负担性压力持续的背景下。
合规与法律要求：省级法规与国家标准
加拿大的租赁市场在复杂的法律框架内运行，主要是在省级和地区层面，每个辖区都实施自己的住宅租赁立法。在2025年，房东和租户继续受到省级法令的约束，例如安大略省的《住宅租赁法》、不列颠哥伦比亚省的《住宅租赁法》和魁北克的《魁北克民法典》。这些法律制定了关于租金增加、驱逐程序、安全押金和争议解决的基本规则，由安大略省的房东和租户委员会（LTB）和不列颠哥伦比亚省的住宅租赁分支等机构提供监督。
加拿大缺乏统一的国家租赁住房标准；然而，通过国家住房战略和加拿大人权法案中的反歧视措施，政府对租赁市场施加了影响，禁止基于种族、性别和残疾等受保护的原因进行住房歧视。各省有平行的人权法规，所有租赁协议都必须遵守这些要求。
最近的立法趋势反映了在持续的可负担性挑战背景下，越来越重视租户保护和租赁市场稳定。例如，在2024年，不列颠哥伦比亚省引入修正案，以遏制“翻新驱逐”并提高对允许的租金上涨的透明度（住宅租赁分支）。安大略省继续执行2025年的租金上涨指导——2.5%，这一上限受到省级立法的限制（安大略省市政事务与住房部）。魁北克也对年度租金调整维持严格控制（魁北克住宅纠纷仲裁法庭）。
合规要求包括提供书面租赁协议、及时退还押金，以及遵循地方法规和省级规定的健康、安全和维护标准。数字租赁平台和电子通讯日益受到认可，只要满足文件和同意的法定要求（安大略省市政事务与住房部）。
展望未来，政策发展预计将集中在租赁住房供应、进一步的租户保护和简化争议解决上。利益相关者必须监测不断变化的省级法规和国家住房战略下的联邦举措，因为不合规可能导致行政处罚或法律程序。随着执法力度加大和监管复杂性在2025年及以后不断增长，所有市场参与者都必须保持持续的尽职调查和法律意识。
可负担住房倡议及其市场影响
可负担住房倡议已成为加拿大联邦、省和市政策反应中心，旨在应对不断加剧的租赁市场危机。在2025年，市场形势受到持续的租金通胀、低空置率和对租赁单位的需求上升的影响，特别是在主要城市地区。根据加拿大按揭和住房公司（CMHC）的数据，2024年双卧公寓的全国平均租金上涨了7.7%，这是自数据收集开始以来最快的年度增长。多伦多、温哥华和蒙特利尔等大城市的空置率保持在2%以下，远低于健康市场的阈值3%。
为了应对可负担性问题，联邦政府扩大了国家住房战略，为快速住房倡议和可负担住房创新基金提供新资金。这些项目旨在通过激励与非营利组织、合作社和土著组织的合作，创造深度可负担的非市场租赁单位。在2024年，2024年预算新增了15亿加元用于可负担租赁建设，特别关注能够在2026年前完成的项目。
省级和市政府也通过立法改革取得了进展。例如，安大略省通过了对《住宅租赁法》的修正案，以加强对新单位的租金管控，并简化在房东和租户委员会的争议解决程序。不列颠哥伦比亚省对《住宅租赁法进行了修订，以限制许可的租金上涨，并增强对租户的保护，防止翻新驱逐。魁北克继续通过其住宅纠纷仲裁法庭（原租住局）对租金上涨进行管控，确保租金调整可预期。
开发商和房东的合规要求正在加强。接受公共资金的可负担住房项目必须满足严格的资格、报告和可负担性标准，通常附带长期契约以保持可负担性。市政府越来越多地利用包含性分区法规，要求新开发项目中保留部分用于可负担租赁单位的比例，像多伦多的包含性分区法所示。
展望未来，加拿大租赁市场在未来几年将取决于新可负担住房的完成进度和持续的政策干预。虽然政府发起的供应预计到2026年将温和改善可负担性，但人口压力和移民目标将持续施加向上压力在租金上。持续的合规监测和公共投资将是确保整个加拿大有切实可得的、长期可负担的租赁供应的关键。
技术与创新在租赁中的作用
技术和创新正在改变2025年加拿大的租赁市场，影响房东、租户和物业管理人员之间的互动、合规和获取住房的方式。数字平台现已主导搜索和租赁过程，减少了摩擦并扩大了租户的选择。在线门户网站支持虚拟旅游、数字签署租赁合同和自动租金支付，简化交易并提高透明度。这一技术转变得到了加拿大金融消费者机构的支持，该机构推广数字素养，以保护消费者在在线租赁交易中的参与。
近年来，对技术在租赁实践中影响的监管关注显著增加。例如，多个省份正在更新他们的租赁法，以解决电子通知的传播、数字签名的有效性以及在数据收集增加的背景下保护租户隐私等问题。安大略省的《住宅租赁法》明确允许在双方同意的情况下以电子方式送达文件（安大略省政府）。与此同时，魁北克的住房管理部门就使用数字签名和虚拟通讯发布了指导意见，符合其民法典的规定（魁北克住宅纠纷仲裁法庭）。
合规也在不断演变。物业管理者和房东必须确保用于租户筛选和数据存储的在线系统遵循《个人信息保护和电子文档法》（PIPEDA）等隐私法规。加拿大隐私专员办公室发布了公告，明确了房东关于同意、安全存储和有限使用电子方式收集的租户信息的义务。
关键统计数据显示了技术加速采用的趋势。根据加拿大按揭和住房公司的数据，2024年超过80%的主要城市租赁房源已在数字平台上发布，并预计到2026年这一比例将进一步上升。此外，在线租金支付系统的使用也迅速增长，许多大型房东目前已提供或要求数字支付。
展望未来，租赁市场有望进一步创新，包括基于人工智能的租户筛选、节能的智能家居集成和面向年轻租户的移动优先平台。然而，监管监督力度可能会加大，特别是在隐私、算法公平性和可及性方面。技术提供者与监管机构之间的持续合作将至关重要，以确保创新既支持住房获取又符合法律合规的要求，以应对不断发展的加拿大租赁环境。
投资机会与风险：2025-2030年展望
2025年，加拿大租赁市场为投资者提供了一个复杂的环境，受立法变化、人口变化和持久的供需失衡影响。由于人口增长、移民目标提高和住房市场的可负担性压力，加拿大的租赁住房部门面临着加剧的需求。根据加拿大按揭和住房公司的数据，2023年全国租赁空置率降至历史低点1.5%，预计强劲的租赁需求将持续到2025年及以后。
关键事件和立法
最近的联邦和省级干预正在改变租赁住房的监管环境。联邦政府将对非加拿大居民购买住宅物业的禁令延长至2027年，旨在抑制投资者驱动的需求并支持可负担性（加拿大财政部）。不列颠哥伦比亚省和安大略省等省份已推进租金管控框架，设定年度租金上涨上限并扩大对租户的保护。例如，安大略省的2025年指导价格限制租金上涨至2.5%（安大略省政府）。这些政策直接影响投资回报，尤其是对多单位住宅物业的所有者而言。
合规与监管风险
投资者必须应对不断变化的合规要求，包括更严格的建筑标准、能源效率标准和租户保护法规。在主要市场，扩大市政府租赁许可证、标准实施和短期租赁的附则正在实施，尤其是在多伦多和温哥华（多伦多市）。未能遵守这些规定可能导致重大罚款或损失租金收入。
关键统计数据
加拿大大多数城市的租金大幅上涨，2024年早些时候，专用租赁和公寓的平均租金超过每月2,200加元（加拿大按揭和住房公司）。温哥华和多伦多等城市的平均租金甚至更高，反映出供给的紧张困境。加拿大按揭和住房公司预计，到2030年需要额外350万套新住房以恢复可负担性，这突显了供需之间持续的挑战。
2025-2030年展望
在新的租赁建设方面存在投资机会，特别是在中型城市和符合联邦激励的专用租赁开发项目，如公寓建设贷款计划（加拿大按揭和住房公司）。但是，风险包括潜在的进一步监管收紧、建设和运营成本上升，以及对于加密的地方反对意见。谨慎的投资者将监测政策发展，强调合规，以利用加拿大发展强劲但受严格监管的租赁市场，直到2030年。
专家预测：加拿大租赁市场的下一步是什么？
加拿大的租赁市场正处于一个关键的转折点，随着国家进入2025年，面临着持久的供应短缺、不断变化的立法和人口压力。2023年，全国租赁空置率降至接近历史低点1.5%，租金以三十年来最快的速度上涨，这一趋势持续到2025年初，像多伦多和温哥华等主要城市的租金同比上涨两位数（加拿大按揭和住房公司）。
专家预见，由于多种因素，租金将继续面临上行压力。移民目标依然很高，预计2026年前每年将接纳50万永久居民，这将对已经稀缺的租赁住房造成额外需求（移民、难民和公民事务部）。与此同时，新专用租赁单元的建设继续滞后于人口增长，受到高利率和开发成本的制约（加拿大按揭和住房公司）。
在法律和合规方面，多个省份已引入或加强租金管控措施。2024年，不列颠哥伦比亚省规定可允许的租金上涨不得超过3.5%，安大略省则对2018年11月之前建造的大多数单位保持租金管控指导（不列颠哥伦比亚省政府; 安大略省政府）。与此同时，魁北克对租金上涨规定严格执行，并要求房东对高于省级指导标准的涨幅进行合理解释（魁北克住宅纠纷仲裁法庭）。这些措施旨在保护租户，但也受到一些开发者的批评，认为这些政策会阻碍新租赁物业的投资。
联邦政府的2024年住房行动计划，包括增强低利息贷款和租赁建设的税收激励，预计将逐步缓解供应压力，尽管专家警告称，实质性影响可能要等到2020年代末才能显现（加拿大按揭和住房公司）。因此，短期前景预测持续紧张和租金增长，尤其是在快速增长的城市和郊区市场。
总之，2025年，加拿大的租赁市场可能仍将高度竞争，供应难以匹配需求。监管干预提供了一定程度的租户保护，但在短期内不太可能解决根本的短缺问题。利益相关者应关注进一步的立法进展和联邦与省级政策协调，这些将塑造十年余下时间市场的演变。
来源与参考
- 加拿大按揭和住房公司
- 不列颠哥伦比亚省
- 房东和租户委员会
- 加拿大统计局
- 移民、难民和公民事务部
- 加拿大银行
- 基础设施加拿大
- 魁北克住宅纠纷仲裁法庭
- 多伦多市
- 《住宅租赁法》
- 《魁北克民法典》
- 《加拿大人权法案》
- 加拿大隐私专员办公室
