罗马尼亚的房地产规则即将改变：投资者在2025年及以后需要知道的事项

执行摘要：2025年关键监管更新
罗马尼亚房地产法律框架概述
土地所有权法律：公民、外国人和企业买家
建筑许可和区域规划：最新程序和挑战
房地产交易中的税收和财政义务
遵守反洗钱和透明度要求
公证和登记过程：逐步指南
争议解决：常见问题和法律救济
最近案例研究和罗马尼亚当局的官方统计数据
未来展望：预期的监管趋势和政策提案（2025–2030）
来源和参考文献

执行摘要：2025年关键监管更新

在2025年，罗马尼亚的房地产监管环境正在经历显著变化，这些变化由欧盟指令、国家立法改革和增强的合规审查推动。关注的重点仍然是提高市场透明度、保护投资者和可持续城市发展。关键的立法修正案主要针对房地产专业人员的执照、反洗钱（AML）义务以及物业登记流程的数字化。

专业执照和监督： 2025年1月，253/2023号法律的修正案生效，要求房地产代理人更严格的资格认证和持续的专业教育。国家消费者保护局现在行使更广泛的监督，确保代理人遵守透明度和消费者信息标准。
反洗钱（AML）： 国家反洗钱预防和控制办公室加强了对房地产部门的执法，要求进行更严格的客户尽职调查和交易报告。从2025年起，房地产专业人员必须对高价值交易进行加强验证，以符合欧盟指令（EU）2018/1673。
数字土地注册： 国家 cadastral和房地产公开局扩展了其eTerra平台，简化了在线物业注册和权属验证。到2025年6月，超过85%的物业交易将在数字平台上处理，从而减少处理时间并提高准确性。
城市规划和绿色标准： 根据欧盟绿色协议，地方当局正在实施新的区域要求和能源高效建筑的激励措施。发展、公共工程和行政部已发布可持续建设的指导方针，预计合规检查将在2026年前进一步加强。

国家统计局的最新数据显示，2025年第一季度住宅建筑许可证发放同比增长7%，反映出乐观情绪，但也表明需要加强监管控制。有关当局预计将有进一步更新，特别是在数字物业交易标准和跨境投资透明度方面。在未来几年中，预计继续与欧盟标准保持一致并增强数字基础设施将支撑罗马尼亚的房地产监管框架。

罗马尼亚房地产法律框架概述

罗马尼亚的房地产行业在一个全面的法律框架内运作，自2007年该国加入欧盟以来经历了显著的现代化。指导房地产交易的主要法律来源是2011年《罗马尼亚民法典》、1996年第7号土地登记法（后经过修订）以及各种特定行业的法规。这些法规规范了财产权、销售和租赁协议、抵押、土地登记和城市规划许可。

司法部负责监督法律框架，而国家土地注册和土地登记局（ANCPI）负责财产记录、土地测绘和土地簿的登记。房地产权利必须在ANCPI运营的电子土地簿系统中注册，以确保所有权的法律安全和透明。在2024年至2025年间，当局继续进行数字化工作，目标是在2026年前实现土地记录和房地产交易的完全电子处理。

外国个人和实体可以在罗马尼亚购买房地产，但有一些限制：欧盟和欧洲经济区公民可以在与罗马尼亚人相同的条件下拥有土地，而非欧盟公民可以购买建筑物，但不得直接购买土地，除非经国际条约或互惠的允许（国家土地注册和土地登记局）。农业土地的购买在2014年第17号法下受特别监管，法律规定优先购买权和通知程序，以保护当地利益。

建筑和城市发展由1991年第50号法（关于建筑工程的授权）和2001年第350号法（关于城市规划）进行监管，要求获取各种许可并遵守区域规划。地方当局在发展、公共工程和行政部的监督下发放建筑许可证，并定期更新一般城市规划（PUG）和区域城市规划（PUZ），以指导房地产开发。

所有房地产交易都必须遵守环境法规、消防安全和反洗钱（AML）要求。国家反洗钱预防和控制办公室在2024年至2025年间加强了对房地产交易的监督，关注透明度和终极受益所有人的识别。

根据ANCPI的数据，2023年登记的房地产交易超过70万笔，预计2025年将保持适度的增长，主要得益于城市化和商业发展。预计继续与欧盟指令的立法协调、强化数字化和实施更严格的合规控制将塑造罗马尼亚的房地产法律框架，直到2025年及以后（国家土地注册和土地登记局）。

土地所有权法律：公民、外国人和企业买家

罗马尼亚的土地所有权法律自其加入欧盟以来经历了显著的变化，塑造了涉及房地产的公民、外国人和企业实体的局面。到2025年，基本法律框架由罗马尼亚宪法和民法典提供，具体规定见于2005年第312号法律，关于外国公民和无国籍者的财产获取。罗马尼亚公民和罗马尼亚法人拥有无限制的土地获取权，无论是用于住宅、商业还是农业目的。

公民： 罗马尼亚公民，包括个人和公司，可以在罗马尼亚自由获得和拥有土地。根据宪法第44条，所有权受到保护，该条款保证了财产权，并规定只有在公共利益下并给予公正补偿的前提下才可进行征收（罗马尼亚宪法法院）。
外国人： 自2012年以来，来自欧盟和欧洲经济区成员国的公民和法律实体享有与罗马尼亚公民相同的土地获得权，这是加入欧盟的要求。然而，非欧盟/欧洲经济区国家的公民和公司面临限制：他们一般只能通过注册在罗马尼亚的公司获得土地。非欧盟/欧洲经济区个人的直接所有权仍然被禁止，除某些继承情况外（罗马尼亚议会）。
企业买家：注册在罗马尼亚的国内和外国公司可以获得土地用于商业目的，前提是遵守公司法和行业法规。农业土地的购买受优先购买权和通知义务的管制，根据2014年第17号法，要求首先向共同所有人、租户、邻居和国家提出报价，然后才能向其他人出售（农业与农村发展部）。

合规涉及严格的尽职调查，包括在国家土地注册和土地登记局进行土地登记检查，确认所有权历史，以及确保没有负担或争议。公证认证是验证房地产交易的强制性步骤。近年来，相关部门加大了审查力度，以防止洗钱并执行反投机措施，特别是对于农业土地。

关键统计数据显示，2023年房地产的外商直接投资持续增长，超过50%的交易涉及通过罗马尼亚实体进行的欧盟买家。2025-2027年的市场前景预计将进一步放宽和数字化登记程序，但围绕限制投机性土地购买以保护国内农业和地方利益的讨论仍在进行中（财政部）。政策制定者预计将审查开放与战略保护之间的平衡，特别是在罗马尼亚与更广泛的欧盟房地产指令保持一致之际。

建筑许可和区域规划：最新程序和挑战

在2025年，罗马尼亚的房地产部门继续受到不断演变的建筑许可和区域规划法规的影响，这对国内和外国投资者都至关重要。监管框架主要由1991年第50号法（关于建设工程的授权）和国家城市规划立法设定。近年来的程序改革旨在简化申请流程、增加透明度和提高与欧盟标准的符合度。

获取建筑许可（autorizație de construire）的过程涉及几个步骤：确保获得区域证书（certificat de urbanism），获得相关机构的必要批准（例如环境、健康和消防安全）以及向当地市政厅或县委员会提交许可申请。2024年，数字化努力加强了，以减少官僚主义和延误。主要城市引入了在线平台，以提交和跟踪许可证申请，提高了效率，尽管城乡管理之间仍存在差异（发展、公共工程和行政部）。

主要挑战仍然存在，特别是在区域规划（PUZ和PUG）的解释上，因市政之间的差异而显著。开发商报告称当地城市规划中的不一致以及与国家法规的不和谐，导致延误和法律审查的增加。在2023–2024年，几起高调的法庭案件突显了与城市区域规划的追溯性撤销相关的问题，造成正在进行的项目的不确定性（最高法院）。

国家统计局统计显示，2024年发放的建筑许可证有所适度增长，约有44,000份针对住宅建筑的许可证发放，同比增长3%。然而，地区间的差异依然明显，布加勒斯特-伊尔福夫和克卢日领先，而农村地区因行政能力限制和数字工具的慢速采纳而落后。

展望未来，罗马尼亚政府已承诺进一步数字化转型和程序简化，这在国家复苏和弹性计划中已有概述。2025年预计将对建设法进行持续修正，以明确区域规划的有效性，缩短审批时间并增强投资者的可预见性。然而，开发者应预期继续审查环境和遗产地的影响，并保持警惕，以应对可能影响项目可行性的地方规划变化。

房地产交易中的税收和财政义务

罗马尼亚房地产交易的税收和财政义务框架主要受财政法的约束，并由国家财政行政局（ANAF）监督。截至2025年，房地产部门仍然是国家收入的重要来源，近年来已加强有关规定，旨在提高透明度、打击税收欺诈，并与欧盟指令保持一致。

适用于罗马尼亚房地产交易的关键税包括转让税、增值税（VAT）、地方财产税和资本利得税。对于出售住宅财产的个人，资本利得超过450,000罗马尼亚列伊的部分征收3%的税，低于此阈值的交易则免税。法人在房地产销售获得的收益方面适用标准企业所得税率。增值税制度区分住宅物业（通常根据特定条件免税或征收5%的降低税率）和商业地产（通常适用标准的19%增值税率），详细信息由财政部提供。

物业转让需缴纳公证费和地方税，个人的转让税基于申报价值或当地当局确定的市场参考价值中较高者进行计算。买方也有责任在国家土地注册和土地登记局（ANCPI）进行物业注册，这是确保法律标题和合规的强制步骤。

非居民也需对当地房地产的收入缴纳罗马尼亚税，并且若登记增值税，必须任命税务代表。合规受到严格监控，自2023年以来，数字报告和跨境数据交换逐渐增加，根据国家财政行政局（ANAF），延迟或错误报税的处罚在2024年被严格加大，包括罚款和可能的利息费用。

最近的改革还引入了房地产开发商和中介的新报告要求，以确保遵守反洗钱要求，由国家反洗钱预防和控制办公室（ONPCSB）执行。这些措施反映了罗马尼亚对欧盟标准的承诺，预计在2025至2027年间会加大力度，针对国内和跨境交易。

2025年及以后的前景表明，监管将持续收紧，特别是在税务合规的数字化和对涉及外国实体的房地产交易的严格审查方面。投资者和个人必须保持警惕，以理解不断演变的义务，因为当局已表示将根据国内市场趋势和国际最佳实践继续更新财政法和执行实践。

遵守反洗钱和透明度要求

罗马尼亚房地产部门在确保遵守反洗钱（AML）和透明度要求方面运作于一个强有力的框架内。近年来，政府显著加强了监督，调整国家立法以符合欧盟指令，特别是欧盟的第五和第六反洗钱指令。到2025年，罗马尼亚反洗钱制度的基石是2019年第129号法，规定涉及房地产交易的实体——包括房地产代理人、公证人和开发商——必须进行客户尽职调查、报告可疑活动，并保持详细的交易记录和受益所有权记录。

国家反洗钱预防和控制办公室（Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor）是主要的监管机构。该机构进行定期审计，发布合规指导，并对不合规行为实施处罚。在2024年，ONPCSB报告称房地产业务中可疑交易报告的数量有所增加，反映出对该行业高度的警觉性和改善的培训。对不合规的处罚可能包括高额罚款，严重情况可能会导致商业活动暂停。

一个关键的发展是对涉及财产交易的法律实体进行最终受益所有权的强制披露，按照2019年第129号法及2023年的修正案。收购或出售房地产资产的公司必须在国家商业登记处注册其受益所有人，使这信息对当局及在特定条件下向公众开放。此项措施旨在防止利用复杂结构隐瞒非法资金，并确保物业市场资金流动的可追溯性（国家商业登记办公室）。

公证人在其中扮演着关键的把关角色；根据罗马尼亚法律，他们有义务验证房地产交易中的资金来源，并停止任何他们合理怀疑涉及洗钱或恐怖融资的交易（罗马尼亚公证人国家联合会）。此外，房地产代理人需登记与ONPCSB并遵守内部反洗钱政策，包括对员工的培训和风险评估。

展望未来，预计房地产行业将进一步数字化合规流程，计划在2025-2027年期间实现电子提交AML报告和增强各机关间的数据共享。随着欧盟继续完善其反洗钱框架，预计将有持续的立法更新，促使罗马尼亚利益相关者保持警觉并适应。

公证和登记过程：逐步指南

在2025年，导航罗马尼亚房地产法规需要对公证和登记流程有透彻的理解，这些流程确保法律合规和物业交易的有效性。这些流程是罗马尼亚房地产市场的关键保障，受民法典约束，并由公证机关和国家土地注册和土地登记局（Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară）监督。

初步验证： 在任何交易之前，买方通常请求土地登记处（Extras de Carte Funciară）的提取，以确认财产所有权，确保没有负担、未决诉讼或抵押。此文档由国家土地注册和土地登记局发出，是继续进行的先决条件。
起草买卖协议： 合同必须由公证人认证，公证人核实双方的身份、同意和法律能力，以及财产的法律状态。罗马尼亚的公证人在罗马尼亚公证人国家联合会的监督下运营，并必须遵守反洗钱检查，按照2019年第129号法及后续法规的规定。
缴纳税费： 各方需要支付相关税费（如转让税，通常卖出持有不到三年的财产需缴纳3%），以及公证费，这些费用严格受到罗马尼亚公证人国家联合会的监管。在合同最终确定之前，必须支付这些费用。
签署和认证： 在公证人办公室，双方在公证人面前签署协议。然后、公证人对文件进行认证，使其具有法律效力并符合注册的条件。
在土地簿中的注册： 公证人将经过认证的合同及所有支持文档提交给国家土地注册和土地登记局，以正式记录所有权转让。注册是转让对第三方具有法律效力的前提。

罗马尼亚政府继续通过数字化倡议简化这些程序，目标是在2025年及以后减少处理时间并增加透明度。登记的交易数量持续上升——2023年超过70万笔房地产交易——表明市场活动强劲，并强调了严格遵守公证和登记程序的重要性（国家土地注册和土地登记局）。持续的立法更新和数字化转型预计将提高未来几年的效率和监督。

争议解决：常见问题和法律救济

罗马尼亚房地产的争议解决主要受民法和民事诉讼法的管辖，辅之以特定行业的立法和行政法规。该行业常见争议包括房地产产权瑕疵、边界争议、建筑缺陷、城市规划许可证问题以及房东与租户之间的冲突。近年来，尤其是进入2025年，民事法院和行政法庭的案件数量稳定，源于动态房地产市场和不断演变的监管要求。

罗马尼亚的法律系统提供几种解决房地产争议的途径：

法院诉讼： 大多数房地产争议在民事法院审理，罗马尼亚法律法院对财产和合同事项具有管辖权。诉讼程序通常从初审法院开始，允许上诉至最高法院。在2023年，登记的房地产相关案件超过12,000起，反映出该行业的复杂性（罗马尼亚法律法院）。
仲裁： 尽管不如诉讼普遍，但仲裁对达成协议的各方可用，特别是在商业房地产合同中。罗马尼亚工商会的国际商业仲裁法院为房地产案件提供专业小组，可以加快解决进程并确保保密性。
调解： 根据2006年第192号法，调解是被鼓励但不是强制性的。它在房东与租户及邻里争议中逐渐得到应用，由司法部推动。成功的调解可以显著缩短双方的时间和成本。
行政上诉： 关于城市规划、区域和建筑许可证的争议通常通过对地方当局的行政上诉来解决，必要时向行政法院提出（国家土地注册和房地产公开局）。

2024年到2025年的法律改革旨在简化程序并提高透明度，特别是在土地注册和记录的数字化方面（国家土地注册和房地产公开局）。然而，尤其是在负担过重的城市法院中，案件解决的延误仍然是一个挑战。展望未来，政策将继续关注数字转型和扩展替代争议解决机制，这可能会提高效率和投资者对罗马尼亚房地产部门的信心。

最近案例研究和罗马尼亚当局的官方统计数据

近年来，罗马尼亚在房地产法规和执行方面取得了显著进展，反映了该国努力与欧洲标准接轨和应对国内市场挑战。监管框架主要由民法、1995年第10号法（关于建筑质量）和1991年第50号法（关于建设工程的授权）构成，由国家土地注册和土地登记局及国家消费者保护局等实体监管。

最近案例研究： 在2024年，罗马尼亚竞争委员会对若干主要房地产开发商进行了调查，因其在住宅部门中涉嫌反竞争行为。委员会处以罚款并建立合规监测，强调透明交易和公平竞争在房地产市场中的重要性。
2023年，布加勒斯特市政府对城市规划证书和建筑许可证进行了审计，因不合规而暂停了几项许可证。这一行动是基于发展、公共工程和行政部的监督，强调严格遵守区域和建筑质量法规。

官方统计： 根据国家统计局的数据，2023年全国批准的新住宅单位约为75,000个，比2022年增加了6%。然而，预计2025年的增长率将放缓，因为当局加强对建筑质量标准和能源效率法规的执行。国家土地注册和土地登记局报告称，2023年登记的房地产交易超过100万笔，布加勒斯特和克卢日仍然是最活跃的市场。

展望与合规： 预计在2025年及以后，土地登记系统的数字化和更严格的合规检查将得到加强。政府正在推进e-Cadastre项目，以减少官僚主义并提高透明度（国家土地注册和土地登记局）。此外，国家消费者保护局已宣布加强对开发商与客户合同的监督，旨在遏制不公平条款并保护买方。

这些努力预示着罗马尼亚房地产领域将更加规范和透明，可能会抑制投机活动，同时推动可持续和合规的市场增长，直至2025年及以后的年份。

未来展望：预期的监管趋势和政策提案（2025–2030）

在2025年至2030年期间，罗马尼亚房地产部门将面临显著的监管演变，因为政府将物业法律与欧盟指令对齐，并响应内部市场动态。几项预期的趋势和政策提案将重塑监管环境。

土地注册和交易的数字化：国家土地注册和土地登记局正在扩大数字服务，以简化财产登记并减少交易时间。2024年，启动了在线土地簿操作的试点项目，计划通过2030年的进一步数字化，增强透明度并减少欺诈（国家土地注册和土地登记局）。
更严格的反洗钱（AML）控制：根据欧盟范围内的努力，罗马尼亚当局正加强对房地产交易的审查。2023年的立法修正案对房地产代理人和公证人施加了更高的尽职调查要求。预计随着欧盟AML法规的发展，特别是在报告义务和客户验证方面，进一步收紧监管。
可持续性和能源效率要求：环境部和发展部已表明即将出台的新法规，要求新建筑和翻新工程达到更高的能源性能标准。到2027年，绝大多数新建建筑将强制遵守接近零能耗建筑（nZEB）标准，符合欧盟建筑能源绩效指令的要求（发展、公共工程和行政部）。
外国所有权和投资监督：外国直接投资（FDI）审查制度的修正案正在讨论中，提案扩展对战略房地产收购的审查权限，尤其是在敏感地点或行业。这可能影响跨境投资流动，并要求更严格的披露（罗马尼亚政府）。
城市规划和区域规划改革：政府旨在现代化城市规划法律以应对快速城市化和住房短缺。拟议的改革旨在简化许可程序、增强地方权力和激励可负担住房项目。预期将在2025-2026年进行公众咨询和立法辩论（发展、公共工程和行政部）。