目录
- 执行摘要：阿尔巴尼亚房地产热潮解析
- 2025年市场概况：主要趋势和统计数据
- 法律框架：财产法、权利及近期改革
- 外国所有权与合规：非居民须知
- 税收与费用：买家、卖家和投资者的最新规则
- 热门投资目的地：沿海城市、地拉那和新兴地区
- 阿尔巴尼亚的融资和抵押贷款选项
- 政府政策和城市发展计划
- 风险、机会及市场进入策略
- 展望2029：预测与专家见解
- 来源与参考文献
执行摘要：阿尔巴尼亚房地产热潮解析
阿尔巴尼亚的房地产行业近年来经历了快速增长，这得益于经济改革、国内外投资增加和监管现代化。到2025年，市场持续显示出强劲的势头，特别是在地拉那、都拉斯和沿海地区等城市中心，住宅和商业物业的需求依然强劲。增长的原因包括旅游业的上升、侨民投资以及政府对改善营商环境的承诺。
在立法方面，阿尔巴尼亚政府实施了显著的变革，以使财产法律与欧盟标准对齐，反映其加入欧盟的雄心。2023年法第112/2023号引入了简化的财产登记程序，旨在减少争议和明确所有权。国家地籍局在数字化土地和财产记录方面发挥了核心作用，提高了透明度，增强了投资者信心。此外，根据阿尔巴尼亚国家银行和反洗钱总局的指导，反洗钱（AML）标准的合规性不断加强，确保房地产交易受到更严格的审查。
关键统计数据突显了该行业的活力。根据国家统计局（INSTAT）的数据，从2022年到2024年，住宅建筑的建筑许可证增加了超过20%，其中首都占最大份额。2024年，房地产的外国直接投资约为3亿欧元，主要来自欧盟和区域投资者。优质地点的价格每年上涨约10-15%，反映了供给约束和需求上升。
展望未来，阿尔巴尼亚的房地产市场前景在2025年及以后仍然积极。正在进行的基础设施项目，包括机场扩建和高速公路改进，预计将进一步刺激区域发展和物业价值。然而，遗留的土地所有权争议以及对监管合规机制的持续加强仍然是挑战。政府在数字化、法律协调和投资便利化上的战略重点预计将支撑增长，使阿尔巴尼亚成为东南欧日益吸引人的房地产投资目的地。
2025年市场概况：主要趋势和统计数据
2025年的阿尔巴尼亚房地产市场活动旺盛，立法发展显著，外国投资持续流入。该行业维持了稳定增长，主要受城市化、旅游业和阿尔巴尼亚向欧洲一体化持续努力的推动。根据国家统计局（INSTAT）的数据，2024年的房地产交易量比前一年增加了7%，地拉那、都拉斯和沿海地区仍然是热点区域。
塑造2025年展望的一个关键事件是新的《土地登记法》第38号法案的实施，该法案简化了土地登记程序，增强了对地籍数据的数字访问。国家地籍局推出了一个集成的电子平台，减少了交易时间并最小化争议，这一举措预计将促进更大的透明度和投资者信心。
合规性仍然是重点，财政经济部加强了房地产交易的反洗钱（AML）控制，以对标欧盟指令。房地产代理和开发商现在须接受更严格的尽职调查和报告义务，反洗钱总局进行审计。这些努力旨在降低非法资本流入的风险，这是近期合规审查中突出的关注点。
- 2025年第一季度，地拉那的平均住宅价格同比上涨了9%，达到约1400欧元/平方米（国家统计局）。
- 根据国家地籍局的数据，外国买家，尤其来自意大利、科索沃和英国的买家，占所有房地产购买的18%。
- 新建筑许可证增加了12%，反映了对住宅和旅游导向开发项目的持续需求（INSTAT）。
展望2025年及以后，前景乐观。包括由基础设施和能源部监督的道路和机场扩建等正在进行的基础设施项目，预计将进一步刺激房地产部门。然而，市场观察者指出，持续的监管现代化和执行对于维持增长和确保与欧盟标准对接的重要性。总体而言，阿尔巴尼亚的房地产市场在法律改革、合规进展和日益增加的投资者兴趣的支持下，准备继续活跃。
法律框架：财产法、权利及近期改革
阿尔巴尼亚的房地产法律框架近年来经历了显著的转变，旨在改善产权、明确土地所有权，吸引国内外投资。阿尔巴尼亚房地产的主要立法行为是《土地登记法》第111/2018号，该法整合了财产登记，并为国家地籍局奠定了基础，该局作为中央机构负责监督财产记录、转让和合法化流程。这一改革解决了由于大规模私有化和共产主义制度崩溃后偿还问题而导致的长期不清晰所有权的问题。
在2023年和2024年，政府推进了法律改革，以进一步简化财产登记流程并增加透明度。值得注意的是，对于地籍法的修订引入了数字化倡议，要求电子登记和对财产记录的在线访问，极大地减少了官僚程序和处理时间。这些措施得到了“全民司法”战略的支持，优先考虑财产纠纷的司法效率，并旨在到2026年清理未解决土地权属案件的积压（阿尔巴尼亚司法部）。
外国 nationals 在阿尔巴尼亚可以购买房地产，但农业用地仍然受到限制，除非满足投资条件。《外国投资法》（第10316/2010号法）保证外国和国内投资者的平等待遇，并在公共利益需要和补偿公平的情况下保护其不被征收（阿尔巴尼亚投资发展局）。近年来，与欧盟标准的持续协调，特别是在反洗钱（AML）合规方面，反洗钱总局已对房地产专业人士和公证人实施了更严格的尽职调查义务。
尽管有改革，但关于返还要求、重叠产权和遗留记录的全面数字化仍存在挑战。世界银行的“营商环境”指数持续指出阿尔巴尼亚在财产登记方面的进步，但强调司法决定的执行和争议解决方面存在的问题（世界银行 – 阿尔巴尼亚）。
展望2025年及以后，阿尔巴尼亚政府承诺更新土地使用立法，并继续与国际组织合作，使财产法与欧盟的入盟要求对接。前景乐观，预计将增加法律确定性、提高交易效率以及进一步整合数字技术到房地产行业。然而，仍需保持警惕，以确保合规性、维护透明度并解决未解决的归还和权属问题。
外国所有权与合规：非居民须知
阿尔巴尼亚的房地产行业吸引了越来越多的外国投资者，受到该国有利法律框架和与欧盟标准的持续协调的推动。对于考虑在2025年及以后的非居民而言，了解法律环境和合规义务至关重要。
根据阿尔巴尼亚议会的规定，《不动产登记法》第133/2020号及其后续修订仍然是治理财产权和交易的主要法律。一般情况下，非居民——无论是个人还是法人，都被允许购买住宅和商业房地产，但外国 nationals 在获得批准的投资项目或通过设立阿尔巴尼亚注册公司之外，不能购买农业用地。
房地产购买必须在国家地籍局（Agjencia Shtetërore e Kadastrës）注册，该局近年来简化了其流程，包括记录数字化和在线申请系统的实施。所有交易均需由阿尔巴尼亚公证人公证，同时买家必须获得一个税务识别号，以符合反洗钱（AML）法规，这些法规由税务局和反洗钱总局监督。这些部门要求披露资金来源，并对于外国买家进行增强的尽职调查，特别是在超过一定阈值的交易中。
最新数据显示，来自阿尔巴尼亚国家统计局的数据显示，外国房地产交易稳步增加，特别是在都拉斯、弗洛拉和萨兰达等沿海地区。在2023年，外国 nationals 占所有新房产登记的约12%，这一比例预计会随着阿尔巴尼亚持续吸引国际退休人员、投资者及侨民而上升。
展望2025年及以后，外国所有权的前景依然乐观。这得益于阿尔巴尼亚的欧盟入盟愿景和相关立法改革。然而，潜在买家应对法律合规保持警惕，特别是在财产权核查、土地使用法规、以及不断演变的反洗钱要求方面。政府预计将推出更多的数字化和透明度举措，如司法部的2024-2026年改革议程中概述的，以促进居民和非居民安全合规的交易。
税收与费用：买家、卖家和投资者的最新规则
阿尔巴尼亚房地产行业近年来经历了重大监管变革，尤其是在税收和交易费用方面，影响了市场进入2025年的买家、卖家和外国投资者。治理房地产税收的法律框架主要由《地方税制法》、《所得税法》和《民法典》所规定。
转让和注册费用：
在阿尔巴尼亚，房地产买家需支付转让税，该税按财产成交价格或参考价值的百分比计算，以较高者为准。对于住宅房地产，这一税率一般为2%，但可能因市政和财产类型而异。此外，公证费用和土地注册费用适用，通常占声明价值的0.2%至0.5%。中央不动产登记办公室（ZVRPP）负责房产注册，而最近的数字化努力已减少财产权转移的处理时间。
资本利得税和所得税：
房地产出售者需对资本利得缴纳税款，其按销售价格与购买价格之差减去可核实的成本计算。截至2025年，资本利得需要适用标准个人所得税率，为15%。法人就收益支付公司所得税，税率根据其年营业额在15%至23%之间（根据税务局）。尤其是，针对新建设或优先领域项目的税收优惠可能会依据政府特定法令规定。
外国投资者和反洗钱（AML）合规：
在互惠原则的基础上，外国 nationals 可以购买房地产，但农业用地除外。所有交易必须符合严格的反洗钱尽职调查措施，这是根据反洗钱总局规定的。房地产代理和公证人有义务报告可疑活动并核实资金来源，依据第9917/2008号法（经修订）。
关键统计数据与展望：
根据国家统计局（INSTAT）的数据，房地产交易量和声明值稳步增长，反映了外国投资者参与度的增加。随着与欧盟的协调继续进行，并计划更新财产估值和税收规则，预计透明度将得到改善。阿尔巴尼亚政府已释放2025-2027年将进行进一步改革的信号，以简化合规、增加数字化服务并遏制行业中的非正规行为，表明合法买家和投资者的良好前景。
热门投资目的地：沿海城市、地拉那和新兴地区
阿尔巴尼亚的房地产市场继续经历强劲增长，关键投资目的地出现在亚得里亚海和伊奥尼亚海沿岸，以及其首都地拉那和几个新兴城市中心。在2025年，弗洛拉、都拉斯和萨兰达等沿海城市对国内外投资者仍然非常有吸引力，得益于旅游业的增长、基础设施的改善和日益增长的侨民社区。作为国家的经济和行政中心，地拉那保持着动态的房地产行业，对住宅、商业和混合用途开发的需求不断上升。
根据国家统计局（INSTAT）的最新数据，从2023年到2024年，住宅建筑的建筑许可证增加了超过15%，沿海地区占新许可证的显著比例。旅游者和外国买者的涌入，尤其来自欧盟国家，导致阿尔巴尼亚沿海地区房价稳步上涨，而地拉那的城市扩张则以大规模项目和日益增多的高层建筑为特征。
从法律和合规的角度来看，阿尔巴尼亚政府已采取措施简化财产登记流程并提升透明度。国家地籍局负责房产登记，并引入数字平台以减少官僚延误，提高投资者的法律确定性。2023年对房地产登记法及相关法令的修订旨在阐明产权问题，减少在需求高的沿海地区的争议风险。
外国所有权通常是允许的，农业用地除外，投资者需遵循反洗钱（AML）法规，这些法规由反洗钱总局执行。建筑标准的合规由基础设施和能源部监管，该部门已经增加了检查，以确保新旅游区遵循安全、区划和环境标准。
展望未来几年，专家预计阿尔巴尼亚沿海城市和地拉那的房地产价值将继续增长，主要受到基础设施投资、欧盟一体化前景和国际兴趣上升的推动。由于连接性改善和文化驱动的发展，像深金、吉罗卡斯特和科尔察等新兴地区也在吸引关注。市场前景依然乐观，但建议投资者在进行尽职调查时应认真考虑财产权和合规要求，因为改革仍将在进行中。
阿尔巴尼亚的融资和抵押贷款选项
阿尔巴尼亚房地产行业近年来经历了重大的转型，融资和抵押贷款框架在支持国内和外国投资方面发挥了重要作用。在2025年，市场继续反映出物业交易向上的趋势，个人和开发商的融资选项获得了更多的渠道。
根据阿尔巴尼亚国家银行的数据，截至2024年底，房地产购买的未偿还贷款值稳步增长，占总家庭贷款组合的约25%。这一增长归因于历史低利率、竞争性的抵押贷款产品以及更加稳定的宏观经济环境。大多数抵押贷款以欧元计价，反映了外国买家的普遍性和经济的欧元化。
阿尔巴尼亚的银行，如阿尔巴尼亚瑞士信贷银行和印泰萨萨帕洛银行，提供各种抵押贷款产品，通常贷款期限可达30年，贷款与评估值比率可高达80%，需接受信用评估和房产估价。根据阿尔巴尼亚国家银行的最新披露，抵押贷款利率虽然是浮动的，但对于以欧元计价的贷款，利率保持在3.5%至5.5%之间。
法律和合规方面由第10191/2009号法《关于防止洗钱和恐怖主义融资》监管，该法要求对房地产交易的资金来源进行彻底验证。金融机构必须对阿尔巴尼亚和外国客户进行加强的尽职调查，这是反洗钱总局强制执行的合规要求。此外，物业抵押和产权验证根据《民法典》进行监管，并由国家地籍局监督。
- 最新动态：在2024年，阿尔巴尼亚国家银行引入了抵押贷款以提高资本充足性要求，包括对非居民买家的较严格的贷款与评估值比率和对大房地产投资组合银行的资本准备要求。
- 外国买家：非公民通常可以获得抵押贷款，但在文件和尽职调查方面要遵循更严格的要求，特别是对于超过25万欧元的交易，这符合反洗钱法规。
展望未来，预计阿尔巴尼亚的抵押贷款和融资环境在2025年及以后将保持强劲，受到持续需求、城市化和旨在与欧盟金融标准对接的改革支持。然而，监管警惕性可能会加强，特别是在透明度、风险管理和反洗钱领域，以确保行业内的可持续增长和合规性。
政府政策和城市发展计划
在2025年，政府政策和城市发展计划继续在塑造阿尔巴尼亚房地产市场方面发挥关键作用。阿尔巴尼亚政府优先现代化城市基础设施，进行重大投资，以刺激国内外房地产活动。该战略的核心是正在实施的《国家领土发展战略2015-2030》，该战略为空间规划、可持续城市增长和全国改善土地管理建立了全面框架。该战略的目标包括城市区域的密集化、非正式定居点的修复以及公共设施的现代化，所有这些都直接影响房地产价值和机会（国家领土规划局）。
在法律和合规方面，阿尔巴尼亚在使财产立法与欧盟标准对接方面取得了可衡量的进展。《关于非法建筑的合法化、城市化和整合法》（第107/2014号修订法）继续是财产规范化的基石，允许曾经非正式财产的所有者获得合法产权，从而扩大了正式房地产市场。不动产登记办公室的数字化进一步简化了物业交易，提高了透明度，减少了欺诈和产权争议的风险（官方出版中心）。
- 根据国家统计局的数据，城市人口现在占阿尔巴尼亚总人口的60%以上，预计到2025年，城市化将加快，尤其是在地拉那、都拉斯和沿海城市。
- 政府已启动有针对性的城市更新项目，如“Tirana 2030”总体规划，强调可持续发展、扩展绿地和混合用途区域以吸引投资者和居民（地拉那市政府）。
- 简化建筑许可程序的改革和对能源效率建筑的激励预计将推动新开发并与欧盟入盟要求对接（e-Albania政府服务）。
展望未来，阿尔巴尼亚向欧盟整合的道路可能推动进一步的财产和城市规划法律的协调，强化反腐败措施，并增强投资者信心。政府的2025-2027年国家经济改革计划预测房地产行业将持续增长，特别是在住宅和旅游相关开发方面，并得益于持续的监管改进和城市基础设施投资（财政经济部）。
风险、机会及市场进入策略
2025年的阿尔巴尼亚房地产行业呈现出投资者、开发商和外国进入者面临的风险和机会的动态结合。市场的演变受到立法改革、经济驱动因素、合规要求和需求格局变化的影响，各方必须谨慎导航。
- 风险：其中主要风险之一是土地所有权和财产登记的复杂性。尽管土地登记的数字化取得了显著进展，但历史上的模糊性和返还问题有时会导致法律争议和交易延误。阿尔巴尼亚共和国司法部和阿尔巴尼亚国家登记局均已进行改革，但某些地区的未解决索赔积压仍然存在。此外，随着当局根据欧盟传承实施更严格的控制，与抗洗钱（AML）合规相关的风险也增加，这需要当地和外国投资者进行增强的尽职调查（反洗钱总局）。
- 机会：在机会方面，阿尔巴尼亚的欧盟入盟候选身份及持续的基础设施投资，增强了未来房地产增值的乐观情绪。政府的《2022-2026年国家旅游战略》和外国投资激励正在刺激商业和住宅房地产的需求，特别是在沿海和城市中心（旅游和环境部）。根据国家统计局（INSTAT）的数据，2024年房地产交易量同比增长了9%，其中外国买家在高端物业销售中占据越来越大的份额。
- 市场进入策略：在2025年成功进入市场的关键在于强大的本地尽职调查和法律合规。建议外国投资者与阿尔巴尼亚许可的公证人、房地产代理和法律专业人士合作，以导航产权并确保符合《土地登记法》第111/2018号的规定。与当地开发商的合资企业或收购拥有明确产权的成熟资产可减少产权争议的风险。遵循反洗钱和外汇法规的最新要求非常必要，这由阿尔巴尼亚国家银行监督。与国家商会等认可的行业机构建立合作关系，同样可以促进市场准入和持续的监管对接。
- 2025年及以后展望：阿尔巴尼亚房地产的中期前景依然乐观，这得益于强劲的GDP增长预测和进一步的财产法律与欧盟标准的协调。然而，持续关注法律清晰度、合规性以及透明的交易实践对于降低风险并利用市场机会至关重要。
展望2029：预测与专家见解
到2029年，阿尔巴尼亚的房地产行业展望将受到监管改革、外资投资趋势和国家与欧洲标准之间的持续整合的影响。在2025年，阿尔巴尼亚房地产领域继续体验稳定的需求，特别是在住宅和旅游相关行业，这得益于经济扩张和国内外买家兴趣的增加。
影响市场的一个关键因素是国家地籍局开展的房地产登记和地籍流程的数字化和改革。这些努力旨在提高法律安全性、减少交易时间，并解决与房产权利和非正式开发的历史问题。政府在让财产法律与欧盟要求对接方面的承诺也进一步提升了投资者信心，这在最近的进展报告和来自司法部的立法更新中有所体现。
对房地产登记法和建设法的最新修订（特别是第111/2018号法，2023年修订）简化了许可证程序并对开发商和买家实施了更严格的合规措施。这些改革预计将减少非法建设的情况，并提高房地产交易的透明度。财政和经济部也对房地产交易实施了更严格的反洗钱（AML）程序，使其与国际机构的建议保持一致，并提高整个行业的合规性。
据国家统计局（INSTAT）的数据，阿尔巴尼亚房地产市场在2024年注册交易量同比增长了15%，最活跃的地区是地拉那、都拉斯和南部沿海地区。投资于房地产的外国资金持续上升，其中相当一部分来自欧盟国家和阿尔巴尼亚侨民。城市化和旅游基础设施项目预计将在未来几年进一步刺激对住宅和商业物业的需求。
展望2029年，专家预计，尤其是在黄金城市和沿海地区，房地产价值将持续增长，前提是法律改革和执行保持强劲。政府解决土地所有权争议和改善地籍记录的举措，对于保持市场稳定和吸引进一步投资至关重要。然而，非正式定居点仍然存在挑战，该行业的长期前景取决于持续的监管合规、司法效率和新房地产法律的透明实施，这在独立资格委员会和相关当局的公开通讯中被强调。
来源与参考文献
- 2023年法第112/2023号
- 阿尔巴尼亚国家银行
- 反洗钱总局
- 国家统计局（INSTAT）
- 财政经济部
- 基础设施和能源部
- 阿尔巴尼亚司法部
- 世界银行 – 阿尔巴尼亚
- 司法部
- 税务局
- 阿尔巴尼亚瑞士信贷银行
- 国家领土规划局
- 地拉那市政府
- 财政经济部
- 旅游和环境部
