目录
- 执行摘要：2025年及未来主要发现
- 市场概述：当前形势及主要资产类别
- 影响商业房地产的重要经济驱动因素
- 法律与税收框架：合规、所有权与激励措施
- 关键统计数据：空置率、租金收益和交易量
- 政府倡议和监管变化（来源：ab.gov.ag）
- 外国投资：规则、限制和机会
- 影响未来的重要项目与发展
- 投资者的风险、挑战与缓解策略
- 2025–2030展望：预测、新兴趋势及专家见解
- 来源与参考
执行摘要：2025年及未来主要发现
安提瓜和巴布达的商业房地产行业在2025年及随后几年中有望实现适度增长，主要得益于持续的旅游复苏、基础设施投资和不断发展的监管框架。政府专注于经济多样化和酒店业复苏，推动酒店、零售及综合用途开发的需求。在2024年，旅游部报告显示，游客到达人数超过疫情前水平，激发了对新商业项目和房地产升级的兴趣，以支持扩大的旅游和服务行业（安提瓜和巴布达旅游部）。
关键的监管进展正在塑造市场的轨迹。《非公民土地持有规章法案》规定了外国所有权，要求非公民在购买物业前需获得许可。已引入修正案和简化程序，以促进国际投资，同时保持合规标准。此外，《实物规划法》建立了分区、建筑规范和环境保护，影响大型商业开发的审批过程。
最近的基础设施项目，如V.C. 走鸟国际机场的升级和深水港的扩建，正在增强物流及可达性，使安提瓜和巴布达对区域总部、物流中心和零售运营商更具吸引力（安提瓜和巴布达港务局）。根据2025年的关键统计数据，预计有稳定的酒店开发、商业零售扩张和办公改建项目，政府在安提瓜和巴布达投资局下的激励措施进一步支持项目的可行性。
- 预计2025年商业房地产的外国直接投资将增长8-10%，主要受到旅游和酒店项目的推动。
- 遵守当地法规——包括环境评估和土地持有要求——仍然是项目批准和时间预测的重要因素。
- 风险包括全球经济波动和气候适应能力，促使监管者关注新商业开发中的可持续实践。
安提瓜和巴布达的商业房地产展望谨慎乐观。战略政策改革、强劲的旅游复苏和基础设施升级可能会持续推动需求，同时对合规和环境考量的持续关注将塑造该行业的长期韧性和对投资者的吸引力。
市场概述：当前形势及主要资产类别
安提瓜和巴布达的商业房地产市场在2025年继续发展，主要受旅游、外国直接投资和政府改善商业环境的举措推动。关键资产类别包括酒店和度假村、办公空间、零售中心以及综合用途开发，每一类资产都受到国家经济和监管背景的影响。
旅游仍然是该国商业物业部门的支柱，酒店和度假村在投资活动中占主导地位。政府持续开展的“数字游民签证”计划旨在吸引远程工作者和新企业，增加了对灵活办公空间和服务公寓的需求。此外，根据安提瓜和巴布达统计局的数据，随着游客人数在疫情后恢复，酒店业的项目和翻新数量也有所增加。
零售房地产也在适度增长，受消费需求上升和国际品牌扩张的推动。几个新的购物中心和零售公园正在开发中，特别是在圣约翰和靠近主要旅游目的地的地区。商业办公部门正在响应工作模式的变化，逐步转向更小、更灵活的办公空间，以满足本地企业和国际投资者的需求。
安提瓜和巴布达的商业房地产法律和监管框架受《注册土地法》和《土地开发与控制法》的约束。这些法律规定了产权登记、土地使用、外国所有权和建筑许可的流程。开发控制局是负责批准商业物业开发并确保符合分区和环境标准的主要机构。
根据投资局法案，投资激励措施仍具吸引力，为符合条件的商业项目提供免税期和免进口关税的优惠，尤其是那些与旅游和基础设施相关的项目。政府对数字化转型和基础设施升级的承诺进一步增强了投资者信心。
根据统计局的数据，2023年至2024年商业领域的建筑活动和房地产交易显示出稳定增长，外国投资在大规模开发中占据重要份额。展望2025年及以后，持续关注旅游多样化、监管简化和可持续发展预计将影响安提瓜和巴布达商业房地产市场内主要资产类别的轨迹。
影响商业房地产的重要经济驱动因素
安提瓜和巴布达的商业房地产行业与国家整体经济表现密切相关，主要受旅游、外国直接投资（FDI）和政府战略举措的推动。到2025年，这些重要的经济驱动因素将持续影响该领域的需求、开发和监管监督。
旅游继续是安提瓜和巴布达经济的基石，占GDP的60%以上和大量的就业份额。酒店开发、度假村和与酒店相关的商业物业主导新的投资，得益于稳定的游客到达和来自重点市场的航班扩展。政府专注于吸引高价值旅游在基础设施的持续升级中得到了体现，例如V.C. 鸟国际机场的扩建和港口设施的改善，这反过来刺激了对包含零售、办公及物流空间在内的相关商业房地产的需求（安提瓜和巴布达政府）。
外国直接投资通过安提瓜和巴布达的投资公民资格单位得以促进，该单位向房地产项目注入了大量资本。投资公民资格计划（CIP）下的房地产选项仍然吸引国际投资者，特别是对高端商业和综合用途开发项目。在2025年，最低房地产投资要求仍为20万美元，这支持了新商业物业供应的生成和现有资产的复兴。
法律和监管合规的要求受《非公民土地持有规章法案》的约束，非公民需要获得土地持有许可证以进行物业收购，商业交易有特定条款。安提瓜和巴布达投资局法案进一步简化了投资批准流程和激励措施，包括对符合条件的商业项目的免税和免关税优惠。开发控制局负责监督规划和建筑规范，确保商业项目遵守分区、环保和建筑标准。
最近的统计数据显示，商业房地产交易和建设启动数量呈适度但稳定增长，得益于旅游复苏和基础设施项目。对2025年及未来几年的展望谨慎乐观，预计将持续外国投资、政府支持多样化（尤其是在医疗旅游和商务服务方面），以及稳定的监管环境将促进增长。然而，该领域仍然对外部冲击敏感，包括全球经济变化和气候风险，因此需要持续关注和灵活应对的政策响应（安提瓜和巴布达政府）。
法律与税收框架：合规、所有权与激励措施
安提瓜和巴布达商业房地产的法律和税收框架由一系列法律、监管监督和政府投资激励构成。到2025年，外国和国内投资者必须遵循若干合规要求和法定义务，以收购、开发或租赁岛上的商业物业。
所有权与收购
非公民在安提瓜和巴布达希望拥有商业房地产需在收购前获得非公民土地持有许可证。申请过程涉及尽职调查和政府手续费，许可证授予在规定阈值以上购买或租赁土地的权限。此框架中的关键立法是《非公民土地持有规章法案》，旨在平衡外国投资与国家利益（安提瓜和巴布达政府）。企业实体还必须在本地注册才能在该国取得财产。
法律合规与尽职调查
所有商业房地产交易必须遵守《注册土地法》，该法标准化土地登记、产权验证和转让的程序。金融服务监管委员会（FSRC）对房地产代理和开发者提供监管，确保遵守反洗钱（AML）和了解你的客户（KYC）的协议，随着国际标准的不断演变，这些协议已被进一步强化。
税收框架
商业物业所有者需缴纳年度房产税，税额根据土地及其上改善部分的市场价值进行评估。土地转让税（印花税）在产权转移时应缴纳，居民与非居民的税率各不相同。根据所得税法，来自房地产活动的公司收入也需缴纳税款。投资者应注意，最近国家税务局已对税收合规系统进行了数字化改革，旨在简化申报和支付流程。
投资激励与展望
政府继续通过安提瓜和巴布达投资局法案下的定向激励措施促进商业房地产投资，包括对建筑材料减少的进口关税和对符合条件的项目的潜在企业税假期。预计商业房地产行业在2025年及以后将实现适度增长，尤其是与该国经济多样化战略相一致的酒店、零售和综合用途开发中。持续的监管改革旨在增强投资者信心和透明度，支持该行业的积极前景。
关键统计数据：空置率、租金收益和交易量
安提瓜和巴布达的商业房地产行业继续反映该国作为旅游主导经济体的地位，酒店、零售和办公空间占据了大部分活动。到2025年中，市场表现出适度增长，受到旅游基础设施持续投资和逐步多样化进程的影响。
- 空置率：来自安提瓜和巴布达统计局的最新数据显示，圣约翰市中心的优质零售和办公物业的平均空置率仍然较低，预计在6%到9%之间。与酒店相关的商业物业，例如餐厅和靠近度假的零售店，空置率更低，得益于旅游流动的恢复。虽然工业和仓储领域的体量相对较小，但空置率仍低于10%，反映出稳定的需求和有限的新供应。
- 租金收益：根据安提瓜和巴布达投资局的数据，商业空间的毛租金收益率根据位置和资产类别每年在5%到8%之间。圣约翰市区的优质零售物业收益率在上层，而次级办公和混合用途空间通常会产生5-6%的收益率。酒店业，特别是在特许经营或品牌酒店中，收益率可以超过8%，因为在旅游高峰季节的高入住率和高额租金。
- 交易量：2024年及2025年的交易量保持稳定，酒店和混合用途开发略有增长。安提瓜和巴布达土地注册处数据显示，2024年共计56宗重要商业物业交易，较2023年的49宗有所增加。大多数交易涉及旅游区的物业或从安提瓜和巴布达投资局法案中受益的物业，这继续吸引区域及国际投资者。
展望未来，预计空置率将保持稳定或略有下降，随着计划中的度假村和混合用途开发在2026-2027年完成。租金收益预计将保持稳定，因需求持续，但全球经济逆风可能对增长产生一定抑制。交易量预计将温和上升，因为政府政策继续鼓励与旅游相关及多样化的商业投资。
政府倡议和监管变化（来源：ab.gov.ag）
安提瓜和巴布达政府在近年来通过一系列倡议和监管变化积极塑造商业房地产行业，预计多个重要发展将影响市场至2025年及以后。政府的总体目标是促进可持续经济增长，吸引外国直接投资，并确保符合国际标准。
关键的立法进展之一是《非公民土地持有规章法案》的持续完善，该法规定了外国人收购和拥有商业物业的要求。该法要求非公民在购买或租赁土地之前必须获得许可，此过程由内阁监督。到2024年，政府简化了申请程序并调整了收费结构，以提高透明度和效率，旨在使安提瓜和巴布达对国际投资者更具吸引力，而不妨碍监管监督（安提瓜和巴布达政府）。
遵守反洗钱（AML）和反恐融资（CFT）要求仍然是核心优先事项。金融服务监管委员会（FSRC）和国家授权官办公室保持对房地产交易的严格监控，2023年引入了新的数字报送机制，预计在2025年将进行更新，以与不断演变的全球标准对接（金融服务监管委员会）。
政府对可持续发展的关注在2024年对《实物规划法》的更新中得以体现，引入了更严格的环境和分区要求，以便新商业开发。投资者和开发商现在必须提交详细的影响评估，合规检查也有所增加。开发控制局（DCA）还推出了在线门户，以加快申请审核并提高许可过程的透明度（开发控制局）。
在市场展望方面，酒店、度假村和商业混合用途开发的政府激励预期仍将推动该行业增长，特殊经济区和投资优惠在其中扮演着关键角色。然而，监管机构对合规和尽职调查保持警惕，尤其是在受益所有权和土地使用方面。这些措施使安提瓜和巴布达能够在商业房地产行业发展中平衡市场活力和监管完整性，以应对2025年及未来几年的演变（法律事务、公共安全与劳动部）。
外国投资：规则、限制和机会
安提瓜和巴布达已经将自己定位为一个欢迎外国投资的商业房地产法域，法律框架旨在鼓励外部资本，同时保护国家利益。外国投资者被允许收购、租赁或开发商业物业，但必须遵守当地的法律法规。一项关键法案是《非公民土地持有规章法案》，规定非公民（包括由非公民控制的公司）必须获得非公民土地持有许可证才能拥有土地，包括商业房地产。许可证申请过程要求披露物业的预期用途、资金来源和受益所有权，以支持透明度和反洗钱目标（安提瓜和巴布达政府）。
为了进一步促进外国投资，安提瓜和巴布达的投资公民资格计划（CIP）允许投资者通过规模可观的房地产项目（经内阁批准）申请公民资格，包括酒店、度假村和商业综合体。目前，联合投资的最低投资门槛设定为40万美元，该计划促进了多个具有影响力的旅游和酒店资产的开发（投资公民资格单位）。
外国实体的商业租赁在租期少于五年的情况下不需要土地持有许可证，但较长的租赁或直接购买则触发许可要求。政府定期审查并更新限制区域的名单——例如沿海或生态敏感区——在这些地区，外国所有权可能面临额外审查或完全禁止。环境和规划法规的合规情况由环境部和农业、土地、住房和环境部监督，确保开发符合国家可持续发展目标。
在2024年，商业房地产行业显示出稳定的需求，酒店入住率和零售空间咨询在疫情后恢复，特别是在圣约翰和西北海岸。根据政府数据，2023年外国直接投资（FDI）流入约为1.5亿美元，其中相当大一部分归因于商业房地产交易（安提瓜和巴布达统计局）。
展望2025年及以后，外国投资在商业房地产领域的前景仍然强劲，主要得益于持续的旅游复苏、政府激励和海港扩建等基础设施项目。然而，投资者应关注不断变化的合规标准，特别是关于反洗钱、受益所有权披露和环境影响方面，因为监管当局预计将在与国际最佳实践相一致的情况下收紧监督（金融服务监管委员会）。
影响未来的重要项目与发展
安提瓜和巴布达的商业房地产格局正在通过几个高影响力项目和不断变化的监管框架经历显著转变。预计2025年及未来不久的一些关键发展将进一步将该国纳入全球旅游和商业网络，同时确保遵守地方和国际标准。
其中最显著的项目是V.C. 鸟国际机场的持续扩建，该机场是旅游和商业的重要入口。政府在新航站楼、物流中心和机场附近商业零售空间的投资旨在提高客运能力，并为本地和外国投资者创造新的商业机会。机场的商业区预计将吸引酒店、零售和办公租户，从而丰富房地产产品。
另一个重大工程是安提瓜和巴布达特殊经济区（ABSEZ），该区通过立法进入了正式实施阶段，旨在吸引物流、金融和科技等行业的国际公司。ABSEZ提供税收激励和简化的开发流程，要求遵守 2022年《特殊经济区法》，该框架要求进行环境影响评估，反洗钱保障措施和参与公司的报告要求，使该国商业房地产行业与全球合规标准保持一致。
酒店和度假村开发项目继续成为商业建筑的主要推动力。诸如Royalton Chic Antigua和Sandals Grande Antigua Resort扩建等项目代表着重要的外国直接投资。这些项目受《安提瓜和巴布达投资局法案》的管辖，该法案管理大型开发的激励措施和合规义务。
来自安提瓜和巴布达统计局的最新数据表明，商业物业交易的持续增长，2023年数据显示新商业物业注册同比增长12%，预计这一趋势将持续到2025年，随着基础设施项目的成熟。
安提瓜和巴布达的商业房地产前景强劲，正在进行的公私合作、加强的监管监督以及对可持续发展的重视都为该行业的持续扩展奠定了基础。政府在旅游、物流和国际金融方面的战略重点为该行业的进一步发展奠定了坚实基础，同时遵守国际标准将提升投资者信心和长期可持续性。
投资者的风险、挑战与缓解策略
安提瓜和巴布达的商业房地产行业对投资者既提供机遇，也伴随风险，这些风险受到国家监管环境、经济动态和不断变化的全球趋势的影响。理解这些风险并实施有效的缓解策略对于2025年及未来几年的可持续投资至关重要。
主要风险和挑战
- 监管和合规风险：投资者必须遵循安提瓜和巴布达政府管理的法律框架，包括《注册土地法》和《非公民土地持有规章法案》。非公民在土地所有权上面临限制，必须获得适当的许可证，这可能会延误交易并增加行政复杂性。未能遵守可能导致罚款、没收或无效的产权。
- 经济波动：商业房地产市场对关键行业的表现尤为敏感，尤其是旅游。全球经济危机、自然灾害或旅游业下降可能对入住率、租金收益和资产价值产生不利影响。到2025年，经济预测仍然谨慎乐观，但强调了对外部冲击的脆弱性（安提瓜和巴布达统计局）。
- 环境和气候风险：安提瓜和巴布达易受飓风和海平面上升的影响，给商业物业，尤其是沿海地区的物业带来风险。投资者必须考虑潜在损害、保险成本和业务中断（国家灾难服务办公室）。
- 尽职调查和产权安全：诸如土地权属不明确、边界争议或伪造文件等问题可能会使收购变得复杂。全面的尽职调查和产权验证至关重要（安提瓜和巴布达政府）。
缓解策略
- 聘请合格的本地法律顾问，以确保遵守物业法律、许可要求和尽职调查，减少合规和法律风险（安提瓜和巴布达政府）。
- 投资全面的物业和灾害保险，以减轻自然灾害造成的财务损失（国家灾难服务办公室）。
- 在行业和地区分散商业房地产投资组合，以降低特定行业和地理风险的暴露。
- 监测安提瓜和巴布达统计局发布的经济指标和行业表现，以预见和应对市场变化。
展望未来，安提瓜和巴布达的商业房地产投资者应保持稳健的合规实践、主动的风险管理和对立法或环境变化的适应性，以保护投资并把握新兴机会。
2025–2030展望：预测、新兴趋势及专家见解
安提瓜和巴布达的商业房地产行业将在2025年至2030年之间发生显著变化，这一变化主要受立法改革、基础设施投资和全球经济动态转变的推动。值得注意的是，政府继续优先考虑以旅游为主导的发展，预计新的酒店、度假村和综合用途项目将成为商业活动的支柱，并吸引外国直接投资。
对《外籍土地持有规章法案》的最近修订简化了非公民收购商业物业的过程，减少了官僚障碍，同时保持了尽职调查和合规标准。这些改革旨在提高透明度，确保遵守金融服务监管委员会规定的反洗钱（AML）协议。开发商和投资者必须遵循严格的“了解你的客户”（KYC）和AML要求，尤其是在超过某些阈值或涉及离岸实体的交易中。
商业房地产活动仍集中在旅游区，如圣约翰和沿海地区，政府支持的倡议，例如旅游部的“2030年目标”战略，致力于培养可持续的酒店基础设施。VC鸟国际机场的扩建和港口的持续升级预计将推动对物流、零售和办公空间的需求，支持与旅行和贸易相关的附属服务。
来自安提瓜和巴布达统计局的关键统计数据显示，建筑行业（包括商业房地产）在2023年贡献了大约8%的国家GDP，预计在2027年前将以4–5%的年增速增长。外国投资仍然强劲，受到该国投资公民资格计划的支持，该计划继续向房地产开发注入资本，并接受监管监督。
展望未来，专家预计将进一步增长的混合用途开发——结合零售、办公和酒店功能，以及对灵活工作空间和生态认证建筑的需求增加。预计政府将根据对气候适应性和可持续发展的承诺，提出更新的建筑规范和环境合规标准（环境部）。投资者应关注不断变化的法规和合规要求，以及公共-私营合作伙伴关系和国家主导的基础设施项目所带来的机会。
总之，安提瓜和巴布达在2025年至2030年的商业房地产预计将受益于稳定的法律框架、积极的政府政策和持续的旅游增长，但利益相关者必须对合规性和环境标准保持警惕。
来源与参考
